在南昌装修要多少钱一平方米(南昌房子装修多少钱一平方)

“刚需买不起，改善换不动，土豪想抄底，投资不见了”。

面对如此市场，南昌业内发出了上述感慨。

进入2022年，南昌“或明或暗”进行了多次楼市政策的调整，包括公积金、限购、限贷、限售、贷款利率下调等，几番下来，几乎是全方面的放松，但效果似乎并未达到预期。

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楼市政策“挤牙膏”

根据乐居新媒体梳理，截至6月9日，南昌楼市政策放松，达到11次，包括公积金3次、限购方面调整4次、限售调整1次，另外端午期间，南昌县开启全方面的购房补贴。

南昌这一波的政策变化，降低了购房门槛，减少了购房成本。

端午节前夕，九江、上饶、宜春、景德镇、赣州等江西地市相继出台促进房地产平稳健康发展若干意见等措施，其中包含契税补贴、购房补贴、公积金贷款额度提高、利率为LPR减20基点等受关注度较高的措施。

在南昌购房者期待“南昌政策”时，南昌县打破了僵局，率先在南昌出台《关于有效应对新冠疫情影响促进房地产市场健康发展的若干措施》。

不过政策“挤牙膏式”出台，却让购房者们直呼：等等党赢麻了，于是观望情绪始终持续，“也许明天政策又松了呢？”

事实上这些政策也并非完全放宽。

在“新政答疑”中，南昌公积金管理中心明确指出，“装修部分”无法贷款，这也就意味着，南昌购房者想要纯公积金贷款，首付需要增加装修总价这部分，若以一套89平米的装修房计算，装修均价2500元/㎡，那么首付至少要增加22.25万元。

另外，南昌“三限房”政策并未有任何松动，销售过程优先本地户籍无房户、签订商品房买卖合同之日起5年内不得转让。

这条“三限房”政策，旨在保障本地首套刚需购房者，也成为了南昌楼市政策的底线。

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楼市“有限回暖”

那么，这种“挤牙膏式”的楼市政策出台，对于南昌市场有多大作用呢？

据江西同策研究院监控显示，2022年端午期间，客户看房活跃度有所提高，与“五一假期相比，利率进一步下调。端午期间来访及成交均占6月第一周的70%以上，各板块来访成交基本集中在端午3天。

即便购房者的观望情绪仍浓，不过“630”半年节点临近，南昌楼盘的入市积极性加大，在疫情转好及政策利好频出的环境下，市场热度有所回温。

据乐居江西统计，5月23日-6月5日南昌新房市场共计22盘领取预售，其中住宅项目19个，共3392套新房源入市。从周度的新增供应面积来看，近两周南昌商品住宅新增供应面积均超过13万方，5月23-5月29日当周的供应面积达到16.15万㎡，是2022年以来入市房源最多的一周。

据江西易居研究中心数据，截至6月6日，2022年新增预售面积93.11万方，周均约4.655万方。

截至6月6日，南昌市（不含新建区、南昌县）新建商品住宅备案面积为92.81万方，周均备案约4.64万方，整体的供求比为1。

不过楼盘的积极入市，也带动了一定的成交量。

据江西易居研究中心数据，2022年5月，南昌市商品房备案量上升至28.70万㎡，环比上升约92%，虽同比21年下滑近28%，但仍为进入2022年以来最高值；商品住宅备案量21.91万㎡，环比上升102%，同比21年下滑近38%。

但商品住宅库存量呈现加剧状态，去化周期约13.53个月。

整体而言，2022年上半年，无论是备案量还是成交均价，南昌楼市处于“有限波动”状态

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非限购区受到冲击

限购区松绑之后，原先受到“政策照顾”的非限购区，受到了冲击，其中以九龙湖、象湖滨江、望城最为直观。

据江西同策研究中心监测，端午小长假楼市有所回暖，从板块来看，端午期间青云谱区来访、成交量最多，占整体成交的50%以上，而受解除限购以及地市客户减少的影响，象湖、望城、银三角等刚需地区成交量依旧低迷，整体呈现两极分化趋势。

而非限购区——九龙湖，二手房则表现更加明显。就在限售政策放松后的当天，华侨城万科世纪水岸一期/二期/三期、联泰天禧等“非三限房”改善项目便有大量二手房源挂牌。

中介狂欢：限售确定取消，神盘大量入市，欢迎致电。

在南昌一季度二手房成交TOP10中，九龙湖板块的热度最高，共占5席，领跑所有区域。而到了4月份，这种情况出了反转，九龙湖在4月只有一个“绿地国际博览城”上榜前十。

再往前推到2021年的南昌二手房成交榜，可以更加直观的看到放松限购带来的影响。2021年二手房排行榜前十，7个九龙湖小区上榜。

非限购区受影响的另一个重要原因，是购房者对于配套落地的重视。据了解，南昌非限购区主要集中在待开发或者正在开发的板块，配套并不完善，相反，限购区多位于老城区等配套相对完善的区域。

不少购买了南昌县象湖滨江的业主直言，“象湖滨江永远只有住宅！”

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房企销售承压

虽然政策频出，但几乎都是针对购房者端的措施，开发商的资金、销售压力仍然巨大。

以江西万科为例，2022年1-5月销售金额为13.23亿元，销售面积8.71万方，而在2021年全年的销售金额为68.35亿元，销售面积41.23万方。

也就意味着，今年前5个月，江西万科仅完成去年销售额的19.35%、销售面积的21.12%，想要达到去年的销售情况，在剩下的7个月中，每个月得销售7.87亿元、4.64万方。

而2021年江西万科的月度销售均值为：5.69亿元、3.43万方。

具体到万科的项目，从2021年下半年以来，在市场行情低迷的情况下，万科新入市项目的销售表现不尽如人意。

例如位于新建区的万科联发四季光年，于2021月12月8日、2022年1月25日拿到两栋住宅的预售证，总预售面积约2.6万方，截至2022年6月9日，已售面积约1.05万方，整体去化率40%。不过新建区受疫情影响最大，实际该项目的销售时间为3个月左右。

南昌县的万科江右东方于2021年9月、2021年11月分两次拿到1#、2#、5#、7#、8#、10#住宅预售，建筑面积约5万方，相关数据显示，2022年1-4月该项目销售0.85万方，月均2125㎡。

而位于青云谱的万科四季都会，于2021年12月9日首次拿到预售证，截至2022年6月9日，预售总面积约6.93万方，已售面积1.79万方，整体去化率仅25.87%。

整体而言，万科部分新入市项目的去化情况不甚理想，一边是常年卖到榜单前三的华侨城万科世纪水岸，一边是入市半年去化率不足30%，冷热分化明显。

作为在南昌有口皆碑的万科尚且如此，南昌其他房企，面临的销售压力恐怕更加巨大。

企业如果纾困，大环境就不会往下，购房者信心就能重筑。如果江西地方房企也能得到辅助，南昌市场回暖应该会加快。