重庆房屋大修基金怎么算(重庆房产大修基金怎么算)

近日，有中介在朋友圈发布消息称：“接大修通知：2022年5月1日起，大修缴存标准会上调，请网签后还没缴纳的客户，及时缴纳以免造成不必要的经济麻烦！”

这是真的吗？

其实，早在2021年11月底，重庆市住建委官网就发布了新修订的《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），并明确表示《管理办法》将于今年5月1日起施行。

4月2日，重庆市住房和城乡建设委员会发布了《关于征求我市中心城区首期物业专项维修资金交存标准意见建议的通知》，提到根据中心城区建筑安装工程造价测算中心城区首期物业专项维修资金交存数额拟确定为120元/平方米。目前，市住建委正对该标准征求公开意见中。

那么，除了交存标准提出了新的修改，新的《管理办法》还有哪些变化呢？又将产生哪些影响呢？接下来我们就一起来看下吧！

变化一：交存标准

固定金额→安装工程每平方米造价的5％至8％

旧版：

主城区范围内，交存标准为：“有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。”

新版：

统一为：“建设单位、业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。”

本市中心城区范围内，首期物业专项维修资金的交存数额由市住房城乡建设主管部门确定；本市中心城区范围外，首期物业专项维修资金的交存数额由各区县（自治县）住房城乡建设主管部门确定。

首期物业专项维修资金交存数额应当向社会公布，并适时调整。

按此规定来看，也就是说，大修基金要交多少，要参考不同城市的建筑安装工程成本要制定，并且地方可以根据情况，可以在5-8%之间浮动。

值得一提的是，4月2日，重庆市住房和城乡建设委员会官网公布了《关于征求我市中心城区首期物业专项维修资金交存标准意见建议的通知》（以下简称通知）

《通知》提到，市住房城乡建委根据中心城区建筑安装工程造价测算中心城区首期物业专项维修资金交存数额拟确定为120元/平方米。

按照此标准，以一套建面90平的房子来算：

旧版：

有电梯：90X80=7200元

无电梯：90X50=4500元

新版：

90X120=10800元

对比来看，新版《管理办法》下，大修基金确实较之此前有所上涨。并且中心城区范围内首期物业不论有无电梯，均按照120元/平方米来计算。

不过，目前该《通知》还处于公开征求意见的阶段，还并未正式实施。

变化二：交存主体

自行缴纳→建设单位提前代交

旧版：

购房者在办理房屋预售合同备案登记时，自行将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户，（注：过程中往往存在购房者不交、房屋转卖导致业主发生变化、开发商挪用等风险。）

新版：

新建商品房在办理网上签约备案时，由建设单位代为足额交纳首期物业专项维修资金，存入物业专项维修资金专户。

建设单位应当在办理竣工验收备案前，将未出售房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

变化三：公共收益

“糊涂账”→业主大会成立前，存入大修基金

随着经济社会的发展，住宅小区公共部分带来的收益与日俱增；然而，在各种因素影响下，尽管有相关规定制约，但是大部分业主仍然不清楚自己小区公共收益有多少、具体开支等相关情况。

甚至还有部分业主都不了解什么是“公共收益”。

简单来说，小区的公共收益，是指小区物业服务企业利用小区公共部分进行经营获得的收益。如电梯轿厢广告收入、外墙及灯箱广告收入、公共停车场收入、公共场地摆摊收入、自制售水机、快递柜进场费收入等。

当然，这些收入也并不是全部都归业主所有；小区额外聘请人工的费用、购买停车场收费系统和相关设备的费用、共有部分的维修和养护费用等，这些费用支出也是将在这部分收益里扣除的；扣除这部分开支后，剩余部分才是业主所拥有的公共收益。

而在目前实行的《办法》中，针对不同情况的公共收益也是有着相关规定的。

旧版：

未成立业主大会和业委会的小区：由物业公司代管；物业公司在银行单独开立小区公共收益账户，建立收支台账，将收益结余等信息资料保存完好，并定期将收支明细以合理方式向业主公开。

已成立业主大会和业委会的小区：第一种，与物业公司签订委托协议，委托物业公司代管；第二种，业委会自行管理，方法和原则与物业公司代管一致。

新版：

业主大会成立前，公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。

首次建立物业管理区域公共收益单独账目前，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织开展一次公共收益使用和收支情况检查，并将检查情况向全体业主公布。检查结果作为公共收益独立账目期初数。

变化四：表决权重

降低业主表决门槛

旧版：

需要双“三分之二”业主同意，即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面形式表决同意。

新版：

物业专项维修资金使用方案应当在物业管理区域内公示7日以上，由业主委员会组织业主表决。

经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部分、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2／3以上的业主且人数占需要维修、更新、改造的共有部分、共有设施设备所涉及的总人数2／3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

而除了这些变化外，在新版的《重庆市物业专项维修资金管理办法》中，还对以前一些不够“清晰明朗”的地方进行了“补充规定”，

新增一：10万元以上物业专项维修资金使用将进行评审

对于10万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。

经业主共同决定，物业专项维修资金使用过程中的重大纠纷处置或者鉴定费用可以从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。

新增二：鼓励探索物业专项维修商业保险制度

在新版的《管理办法》中，有一条，十分引人瞩目，即：经业主共同决定，可以使用物业专项维修资金购买保险。

对此，小助理也进行了一些“调查”。

从已经开展“物业专项维修商业保险制度”地区来看，这种保险其本质是：给电梯、消防等特种设备购买商业保险。

一般来说，有两种形式：

理赔形式，发生电梯、消防等事故后，由保险公司负责理赔；

2、日常维护+理赔的模式，保险公司不仅负责事故后的理赔等事项，还要负责日常的设备维修维护。

此外，小助理还打探到：目前房交所已召集开会，通知相关事宜，但具体会上调多少，以及更多相关执行细节还并未出台具体通知。