正弘瓴别墅房子怎么样(正弘瓴筑别墅)

过去10天，郑州人，又一次被宅在家。

蜗居在家，从厨房到客厅到卧室，三点一线，憋着的感觉很不爽。

很多人再次发出感慨：

如果自己住的是大房子多好。

那样的话，就算在家待一个月都不会烦。

譬如，待在这样的家里：

什么样的房子算大房子呢？

我的理解：户型面积空间至少得180平米以上。

180平米以上的房子，才好意思叫【豪宅】吧。

好。

当提起180平米以上房子时，你第一瞬间想到了什么？

是建业天筑603平米的高层大平层？

还是瀚海晴宇760平米的高层大平层？

还是拥有200平米大院子的大别墅？

还是北龙湖280平米的洋房大平层？

是的，在郑州，180平米以上的大户型住宅产品主要分为三类：

1、别墅

2、洋房

3、高层（超高层、小高层）

先说别墅。

别墅，分为独栋别墅、双拼别墅、合院、联排别墅、叠拼别墅及叠墅产品。

别墅产品的户型面积，大都在180平米以上。

话说，如果户型面积180平米都不够，怎么好意思说自己是别墅呢？

根据经验和统计，

独栋别墅面积大多在450平米以上；

双拼和联排别墅面积大多在250平米以上；

叠拼别墅面积大多在200平米以上；

叠墅，产品特殊。后文详解。大部分在180平米以上。

但近年来出现了更多150平米左右的叠墅产品。

根据位置、品质、年代不同，大多独栋别墅总价肯定需要2000万以上。

双拼和联排别墅总价大多需要800万以上。

叠拼产品总价大多需要500万以上。

1、独栋别墅：

郑州的独栋别墅大多是2005年以前的楼盘，更多存在于2000年前后。

那时的郑州，是没有所谓北龙湖的郑州。

郑州那一代的富豪，以住别墅为骄傲。

哪怕到现在，独栋别墅依然处在食物链顶端。

比如，叱咤风云的东方今典；

比如，引人遐想的帝湖龙吟墅；

比如，老城区的英协花园；

比如，低调的金沙湖高尔夫观邸单套1200平米的别墅；

比如，环境宜人的绿城雁鸣湖玫瑰园；

比如，在黄河南岸的思念果岭国际社区、清华忆江南的独栋产品；

比如，雄踞食物链顶端的九郡弘。

曾经，他们引领时代风潮。

可如今，不得不承认的是，他们的产品，因历史的局限性，目前来看，大部分产品已经落伍。

有的别墅小区，因物业管理跟不上，已沦为无人居住的空间，让人遗憾。

住在独栋别墅的人，都是顶级人群。

你懂的。

2、双拼和联排：

双拼和联排，基本可以理解为一类产品。区别在于一栋楼户数的多少。

这种产品，是别墅产品的主流。

目前郑州市场的双拼和联排别墅楼盘，大概有如下这些：

大北区：思念果岭国际社区、清华忆江南、碧桂园山河郡；大河龙城、天伦庄园、迎宾路3号、甲六院、兰亭山庄、迎宾花园、水映唐庄、假日御园；

金水北：普罗旺世、鹿港小镇、21世纪社区湖左岸；

杨金：鸿园、清水苑；

白沙：建业春天里、美景东望、星联湾、雅居乐国际花园

绿博：普罗旺世理想国、万科兰乔圣菲、名门紫园；

高新区：美景菩提；

北龙湖：青风院子、正弘瓴、荣盛华府、万众顺和禧；

经开区：格林度假山庄、青青美庐；

管南：橄榄城五号院；

南龙湖：正商红河谷、国瑞城、康桥林溪湾、龙泊圣地；

荥阳：新田城、中森林语美墅、元正康郡。

以及，中牟雁鸣湖组团的别墅盘。

3、叠拼别墅：

相对于独栋、双拼、联排的“有天有地有花园”，叠拼别墅只是把有天有地有花园的资源占有分割为上下两户了。

这种产品，曾经比较多。

比如，郑州大概在2004年左右出现的国基路家和万世，当时的广告语叫“中原首家TOWNHOUSE”别墅社区。

这个TOWNHOUSE就是叠拼别墅。

现在郑州在售的新盘，主要在绿博、北龙湖、中牟雁鸣湖、荥阳、平原新区区域。

比如，北龙湖的青风院子、碧桂园豫府、万众顺和禧，绿博的理想国，白沙的蓝城玫瑰园，雁鸣湖的绿地香颂、万科长基云庐有这种产品。

这种产品目前，其实并不多。

为什么？他不出容积率。

专业术语叫“损容”。

很多买房人根本理解不了做足容积率对于开发商的重要意义。

对于纯正的叠墅产品而言，他们的户型面积大多在180平米以上。

180—230平米之间的面积区间定位，是大多数开发商的选择。

4、叠墅：

叠墅这种产品，是近几年冒出来的新生事物。

叠墅产品，其实根本就不是别墅，就是【洋房复式】产品。

你在市场上看到的所谓下叠+中叠+上叠的产品，都只是6层洋房而已。

我们暂且把他划到这个产品里面来。

这种变异版复式洋房，一般一二层是下叠，三四层是中叠，五六层是上叠。

当然，也包括更加灵动创新的产品，户型互相咬合，比如北龙湖的雅居乐御宾府和洞林湖的新城海棠晓月。

叠墅这种产品，目前已经不是稀缺的产品了。

名字叫了【叠墅】，满足了郑州中产家庭的别墅梦吧。

粗略统计，这些楼盘有这些产品：

思念果岭国际社区、和昌水岸花城、锦艺四季城、鸿园、雅居乐御宾府、金茂府、海马壹号公馆、永威森林花语、建业新筑、永威上和郡、绿都九州雅叙、远洋万和四季、龙湖天宸原著、城南正荣府、新城海棠晓月、永威山悦、融创御栖玖里等。

这种产品，目前越来越有面积小的趋势。

很多楼盘的户型面积做到了150平米左右，甚至还有120平的。但，肯定都有赠送面积。

整体上，因为是复式，大多面积还是在180平米以上的。

我们再来说洋房，180平米以上的洋房。

话说，180平米以上的洋房产品，一定是大平层产品了。

第一时间，我们肯定会想到北龙湖的洋房楼盘。

我们先说北龙湖洋房。

北龙湖的大多数洋房产品，标准层面积大多是165平米起步。

180平、200平、220平，是北龙湖豪宅产品的基本参考面积段。这也造成了过去时间内北龙湖产品的同质化问题。

以单平4.5W计算，这三个面积段的总价分别是：810万；900万；990万。

以单平5.5W计算，这三个面积段的总价分别是：990万；1100万；1210万。

你说，为什么选择4.5W和5.5W这两个值？

4.5和5.5是目前北龙湖很重要的两个指标和界限。

你看北龙湖的豪宅，按4.5W-、4.5W—5.5W、5.5W+三个单价区间区评判，就评判清楚了。

这三个单价区间，代表了不同的市场地位和占位。

我们还是说面积吧。

目前北龙湖洋房产品基本都有180平米以上的供应。

其中，我所知道的北龙湖最大的标准层大平层洋房户型，就是永威上和琚的610平户型。

这个户型，室内空间布局，极其阔绰。

这种户型空间，也是东哥的梦想啊。

可惜，买不起。

除了上面这个户型，其次大的大平层产品，就是金领九如意513平米的超大平层产品了。

这个产品，我亲自考察过。

相当爽。

甚至可以理解为是空中四合院了。

我们看户型。

融创中原壹号院最大的大平层户型是319平米；

永威上和院最大的大平层户型是296平米；

金茂府有一个大平层产品，至今我没看到过官方户型图和实体空间，只见过工程图纸，面积大概是370平米，我很喜欢那个。

目前，北龙湖洋房产品有户型缩减化趋势，向刚豪化方向行进。

面积都在做小。主体在160—210平米之间。

其实，北龙湖220平米以上的产品也不好卖的。

有钱人，在哪里都是稀缺的。

目前，北龙湖几个新盘项目，都值得关注。

比如，中海地块，保利地块，万科地块，永威新地块，建业25号地块。

期待有更多的产品创新。

当然，他们肯定都有180平米以上的产品。甚至，全部都是180平米以上的产品。

结论：

在北龙湖你想买180平米以上的产品，至少有800万以上的总价财力准备。

这是我想告诉你的。

来一个分割线。我们说说非北龙湖洋房。

郑州的洋房，分为两类：

北龙湖洋房和非北龙湖洋房。

北龙湖之外的洋房，是另外一个江湖。

这个江湖，我们用纯洋房的逻辑和高低配的逻辑去理解他。

很多楼盘有洋房，但他是高低配设计，居住体验感就差了很多。

另外，你不要觉得洋房就是豪宅，未必，很多也就是改善性产品而已。

目前，郑州的洋房市场，有一个很有意思的现象：143平米。

你有没发现很多楼盘洋房产品的面积段是143平米？

这很有趣。

原因嘛，一方面是客户需求，另一方面主要是因为地块本身的属性——不能做144平米以上的产品。

这个话题，就不展开细说了。

好，我们把北龙湖外的洋房，分为三个区间：

1、户型面积小于143平米的；

2、户型面积在143——180平米之间的；

3、户型面积在180平米以上的。

目前非北龙湖洋房有180平米以上面积产品供给的楼盘，我知道的有：

白沙：郑东华府、星联枫桥湾、蓝城玫瑰园、

绿博：永威上和郡

金水北：逸珑居

惠济大北区：迎宾路三号。

滨河：亚新海棠公馆、青风公园、金地滨河风华

老三环：清韵颐景园。

嗯，只有这么多。

而且，他们主要都在中州大道以东的范围内。

南边和西边，基本是缺失的。

这是事实。

整体来看，这些180平米以上洋房小区的价格大多在2万——3万/平米之间。

以180平米来算，总价也就是在360万——540万之间。

相比北龙湖的洋房，已经便宜很多了。

您，掂量掂量自己的钱包？

好了。我们说高层。

严格来讲，大平层的概念，指的是高层产品。

前文所讲，当我们想到大平层豪宅时，我们就想到了建业天筑和瀚海晴宇。

上图是建业天筑实景图。

下图是瀚海晴宇760平米的户型图。

在郑州市场，180平米以上的高层大平层产品供应，就比较多了。

我盘点了一下。

之前的尾盘，现在在售的楼盘，加上未来推出的新盘，有180平米以上大平层产品的高层楼盘如下：

老东区：建业天筑、瀚海晴宇、英协银河湾、华润金水东路地王地块；

白沙：紫藤公馆、瀚海观象；

杨金：康桥香麓湾；

金水北：国泰观邸、康桥天樾九章；

高新区：碧桂园云顶；

二七新区：亚星观邸、亚星环翠居（部分产品）、亚星双河居（部分产品）；

金水老城：未来天奕、郑州雅颂居、万科古翠隐秀。

这些产品，除了建业天筑和瀚海晴宇之外，大多数售价范围在1.8W—3W/平米之间。

以180平米标准计算，总价在324—540万之间。

这，是这种高层大平层产品的逻辑。

写在最后：

好了，废了九牛二虎之力，今天的文章写完了。

其实，文章好写，统计郑州几百个楼盘背后的产品逻辑和价格逻辑，是最难的。

今天所列的有180平米以上户型的住宅楼盘，基本都在下图里。

你，自己研究吧。

能住大房子，是每个人的梦想。

谁都知道：大房子，住着是真爽。

其实，大房子背后，对应的是人群，家庭背景和财力。

不管是高层大平层，还是洋房大平层，还是别墅产品，在郑州，300——2000万之间的总价，不是一般人能住得起的。

当然，2000万以上到1亿之间的楼盘产品，更是社会塔尖阶层的私有品。

如果用下图来示意，本文所列出的楼盘产品背后的家庭和人群，就是图里的红框内。

不要嫉妒，不要抱怨，不要忧伤。

努力吧，学习吧，进步吧，奋斗吧。

希望看到本文的所有人，都能住上180平米以上的大房子。

加油！

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