物业管理是指做什么(物业管理主要是做什么)

一直以来，物业管理行业始终笼罩在大面积亏损的阴影里，且不论其真实情况如何，但最起码说明了一个问题:物业管理的确是微利行业，稍有闪失就会亏损。

　　亏损或微利带来了一系列问题:首先是企业的行为。因为企业的本质是追逐利益最大化，当不能通过正常途径获得资本增值的最大化时，它或者减少对物业管理的投入，或者转移资本到其他行业:这两种行为都会对物业管理的健康发展造成伤害。而当上述两种行为暂时无法实施时，再加之对利益追求的本能，它只能变相甚至直接损害业主的权益。

　　对业主而言，花最少的钱享受最多最好的服务，这种心理人所共有无可厚非:也就是说，物业管理企业只有随时满足业主不断增长和变化着的需求才能达成两者的平衡。但形成这种境界的前提是企业必须有足够的资金支持，而这恰恰是物业管理的“软肋”!

　　解脱物业管理的困境最终还得借助资本的强大力量。靠商品零售起家的沃尔玛能位列世界财富之首，而直接服务于亿万消费者的物业管理真的就不能够发大财吗?笔者以为，这个答案是肯定的，但关键要看经营者的思维和魄力。比如说物业管理顾问咨询服务，如果只关注该项业务本身，会感觉这条暴利通道越来越狭窄:但变换一下角度看问题，将顾问咨询视为物业管理教育培训的一种形式，则视野和空间迅速广阔。这只是极简单的内部业务的一个例子。所以说，物业管理完全具备成就财富巅峰的潜力，就看谁来攫取和怎么挖掘了。

　　物业管理是一个资源的海洋，是一座储满钻石和黄金的富矿，是阿里巴巴的山洞，是尚未开垦的财富处女地，是21世纪初最有价值的投资领域之一:它完全可以实现物业管理才智之士的财富梦想。

　　物业管理作为中国市场经济活动中的一项产物，必然带有经营的色彩。据2003年底国家统计局“全国物业管理企业抽样调查各地区汇总数据”资料表明，物业管理行业的发展滞后于国民经济整体发展水平，将近99%的企业处于不赢利或亏损状态。物业管理在经营上所取得的成就远远落后于其他行业。因此，必须提高对物业管理经营的认识，并在实践中科学对待。良好的物业管理经营，将使“保本微利”的物业管理获取巨大的财富。

物业管理经营的概念

　　在市场经济中，“经营”是指企业为实现最大限度资本增值目标，对可以支配的资源和生产要素进行筹划和管理的行为，是自然人、法人或其他组织为取得或扩大财产效益而围绕市场展开的各项活动。经营的初级阶段是产品经营，产品进入市场流通时，即开始商品经营，产品经营和商品经营都涵盖在资本经营之中;资本经营是目前经营的最高级形态。资本经营面对的不再是单一的产品或者单一的商品，也不再局限于一个行业一个地区，而是把企业放到包含所有行业在内的整个市场中去，以使资本最快最大增值。

　　物业管理经营，就是把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、有形资产、无形资产等，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。目前，物业管理已从产品(服务产品)经营阶段步入商品（把物业管理作为商品出售)经营阶段，产品具备了商品的属性。21世纪以来，部分企业进行了资本经营的探索，但还处在初级阶段。

认识误区

　　1、物业管理企业的认识误区。物业管理从业人员的普遍认识是物业管理是“微利保本”的行业，既然“微利保本”，也就没有多少经营可谈。企业囿于服务费收入，对经营采取了漠视态度，丧失了经营的主动性!弱化了经营意识，也因此没有建立相应的规则，企业在处理经营问题时采取的是随意性极强的经验做法，埋下了短期行为的祸根。

　　2、业主的认识误区。业主们一般习惯性地推定，物业管理公司既然是企业就一定要赚钱，

就会采用各种手段“剥夺”自己的利益，必将占有本属于业主的资源，或无谓地增加业主的负担，或扰乱业主的正常工作与生活，背离物业管理的服务宗旨和目的。这种认识造成了一个矛盾的现实，两个物业管理的主体因经营问题而导致对立，加剧了行业矛盾。

　　3、房地产业的认识误区。物业管理是房地产的关联行业，且在很大程度上受制于房地产业，使物业管理对自身的价值认识要附从于房地产的认识。而房地产业对价值的认识很大程度上取决于房地产项目的销售业绩，因此，有可能忽略物业管理本身巨大的价值体现。

　　4、社会环境的认识误区。例如资金方面，人们普遍认为，物业管理是一个“无本”行业，其维持正常运行的资金是由业主的交费来源源不断地供应，不再需要更多的资金支持。至于技术方面，更是认为物业管理没有技术，只要会站岗、扫地.修水龙头就可以了。总之，种种人为的、客观的、主观的、历史的、现实的因素，阻碍了物业管理经营的发展。

关注要素

　　影响物业管理经营发展及效果的因素，有企业自身、行业、物业、科技、经济发展、社会文明、法制建设、关联行业等。在此择要介绍几个紧密的因素。

　　1、物业管理与房地产业的关系。房地产业既是项目的开发建设者，又是前期物业管理的责任者和产权代表者，也是物业项目的质量责任者。在物业管理市场中，房地产是第一个要素，是物业管理经营所面对的第一个对象。物业管理必须了解房地产市场，并尽可能地介入其设计、开发、销售的各个环节，通过房地产业的配合为后续经营提供条件。物业管理与房地产保持一种平等的主体关系是做好市场经营的心理素质要求。

　　2、科技化、专业化与集约化发展的影响。随着科技和建筑业的飞速发展，以信息化和智能化为主要特征的物业大量出现，为物业管理展示了经营的空间。专业化分工使各项服务内容趋于极致，并使成本费用降至最低，物业管理应共同培育“专、精、特、新”的专业公司市场。集约化能有效提高效率与效益，但并非所有的集合都能产生最大的能量，而是有一个适应企业实际的度量值，如不能有效把握，反而可能加速企业的衰亡。

　　3、物业管理经营的风险性。有人认为物业管理虽然收益很低，但风险也很小，是一个稳赚不赔的行业。这种认识违背了市场规律，使企业的目光短浅，失去做大做强的动力。物业管理其实藏着巨大的隐性风险，经营稍有不慎，就会给企业带来巨大的损失。

　　4、积极的市场观念。企业必须通过多种途径和方法主动培养市场。一是培养消费群体。既要培养欠发达地区的物业管理消费欲望，亦须将物业管理项目的类型从住宅、写字楼、机关、学校医院、工业区等领域，向更广阔的空间发展。同时，要培养业主的消费观念，增加更多的消费内容。二是培养企业的市场竞争力。企业要全面提升自身素质，培养成熟的市场观念，积极研究消费者心理，随时更新服务内涵，善于借鉴其他行业的经营优势，以弥补不足和缺陷。

经营6原则

　　1、追求利润最大化。这是任何行业任何企业进行经营的根本目的。为此，要将企业的资本和各种资源有效调度、合理配置，以期产生最大收益。

　　2、遵守游戏规则。市场游戏规则包括如下几部分：一是法律法规;二是市场规律，这是不以人的意志为转移的，不能逆规律而经营;三是行规行约，以此规范行业的自我管理行为，四是企业的自我约束，也即在经营过程中形成的企业文化。

　　3、尊重业主权益。物业管理经营中的关键利益主体是业主和物业管理企业。企业保护自己的权益是一种本能，而且处在优势地位，而业主的权益常被忽略。企业和业主任何一方受损都将导致市场天平的失衡。

　　4、物业管理主业是经营之本。既然是物业管理经营，那么就首先要有物业管理然后才有经营;经营决不能以损害主业为前提，竭泽而渔的做法是愚蠢的。

　　5、肩负行业发展责任。每一个企业都要关心爱护自己的生存环境，那种只看到自己的利益而不关心行业的行为要坚决摒弃。

　　6、维护社会整体利益。将企业个体融入到社会、民族和国家的命运之中，激励企业不断奋斗，最终实现企业的价值与民族社会价值的统一。

经营7要素

　　1.经营意识。如何实现效益最大化，如何创造出最大的经济价值，应是每一位物业管理从业人员尤其是企业的决策人员时常思考的问题。

　　2.创新思维。创新思维要关注规模化经营和多元化经营;要不断创新服务的模式和内容;要经常推陈出新，让思想引导行动。

　　3.物业管理资源。所谓物业管理资源，简单描述为由物业管理所带来的一切有形或无形的物质。有了物业管理资源才有了物业管理经营的对象。这种资源有大小多少以及是否可供利用之分，可开发利用的资源愈丰厚，经营并获利的空间也就越大。

　　4.经营人才。优秀的经营人才和一支优良和谐的团队是经营活动的核心关键。对人才问题关注的程度深浅，决定着经营成功的可能性的大小。

　　5.资本投入。一般认为物业管理不需投入或者投入很少这是初级阶段物业管理的特征。进行到经营层次，资本的投入就是必不可少的因素。这种投入可以是企业自身的资本，也可以组合社会资本或通过多种形式筹措资金。

　　6企业体制。建立全面的符合企业实际的现代企业制度，切实执行而不可流之于形式，在执行过程中不断修正、学习、充实。

　　7.企业文化。企业文化是企业持续经营的保证。它既是有形的，也是无形的;它一旦成熟并发挥作用，对企业经营的影响巨大而深远。

物业管理经营的分类

　　分类的方法和依据多种多样。下面的分类是依人们对物业管理的普通理解及物业管理资源的属性进行划分的。

　　1.物业管理常规经营。所谓常规经营，亦即人们对物业管理含义的基本认识。按照对《物业管理条例》的定义理解，物业管理常规经营就是指物业管理企业在合同约定范围内，通过向业主提供管理和服务收取服务酬金。

　　2.物业管理公司资源经营。物业管理公司的财产、人员、物资、组织、经营场所、信息、品牌、商标、专利等资源，都可以通过经营创造奇形的价值，所掌握的客户资源及社会资源也可经营，但这些资源的开发主动权并没有完全掌握在企业手中。

　　3.物业资源经营。物业是指把建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业及其包括的内容只要可供经营，都是物业资源。绝大部分物业资源的所有权属于全体业主所有，这是进行物业资源经营的首要认识前提。

　　4.业主资源经营。通过整合社会资源对业主的可供经营的物业、知识、需求等资源进行经营。业主资源完全为业主所拥有.经营中必须切实保护所有人的权益，且不得与物业管理主业相背离。

　　5.物业管理文化资源经营。文化产业是指从事文化产品与文化服务的生产经营活动以及为这种生产和经营提供相关服务的产业。物业管理行业中也蕴含着大量与文化有关的资源，对其开发经营将是物业管理财富的亮点所在。

　　6.物业管理公司资本经营。资本经营的广义范畴包括企业的一切经营活动，狭义的理解是买卖债券、股票，货币信贷，以及收购和出让产权等行为。物业管理资本经营，指将资本投入到可以获得更多收益的经营活动中，以及对公司资本进行合理的控制和理财。

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