套一房子多少钱啊(一套房子多少钱)
每年大年前后这段时间，开发商不急于推新，市场上新房供应量就会大幅下滑，二手房成了大部分购房者的首选。
在年前这两周的时间，不少购房者也在咨询我们买二手房的建议。
我们计划分两次推送，为购房者推荐三个高性价的二手楼盘。产品涵盖了中心城区的刚需和改善产品。
它们分别是锦江区三圣乡的人居东御佲家、武侯区的桐梓林欧城、以及温江区的明信仕林府。
本期，我们先聊主城区两个楼盘。
基础信息
开发商：兴城人居
交房时间：2017年
物业公司：成都银都物业
物业费：2.3元/㎡·月
成交均价：17000-19000元/㎡（二手房因装修不同，价格浮动较大）
划片学校：银杏小学
面积段：高层46-159㎡，洋房181-228㎡
车位比：1：1.1
车位租金：300-450元/月
梯户比：1T2，2T4，2T6，3T12
人居东御佲家是位于锦江区三圣乡板块内，西侧紧邻华熙528项目，南侧银杏小学以及七中育才（银杏校区）。
三圣乡板块是自2017年城南限购后，成都五城区房价增值速度最快的区域之一。关于区域的发展，此前我们有详细的文章介绍<东进的“咽喉”，三圣乡凭实力站C位>。
现在的三圣乡经过10年的开发周期，聚集了超10万户家庭，目前的居住氛围已经非常成熟。加上近几年卓锦曼购、华熙Live528、绿地468等商业配套的补齐，地铁13号线、9号线的规划。三圣乡板块居住档次升级，目前已经进入纯改善盘的开发周期。
项目医疗和公园资源非常丰富，川大华西第二院已建成。公园资源上，除了三圣花乡景区和市政公园外，后期还将打造副中心景观公园二期。
在交通通勤方面，目前三圣乡的地铁线路只能依靠开通的2号线，直线距离较远。但后期片区内将开建地铁9号和13号线，对于城南和市中心通勤将会非常便捷。
也就是说，目前三圣乡板块的市场潜力还没有透支，未来还有挖掘空间。
此前我们推荐过该片区内的楼盘卓锦城，单价虽低，但因为楼龄较长，后续增值潜力较差。并且因为户型偏大，不少刚需人群还是难以承受。
人居东御佲家则是2017年交付的次新楼盘，是区域内唯一的高层+洋房组合的小区。
小区外侧共计9个单元栋楼，中庭为4栋洋房（12个单元）。
其中套一套二小户型分布在1#楼，3T12户布局，其余楼栋为89㎡起的三房、四房户型。
东御名家小区内部实景
因为交付时间不长，目前的外立面还比较新。另外，小区内部的入户大堂、电梯等维护不错，品质感较好。
由于是围合式高低配小区，社区内部没有集中的园林景观，但由于小区规模已经达到73亩，中庭低密产品占地空间更大，实际的园林尺度比想象中要宽阔许多。
在二手房源上，目前小区主推的二手房为89㎡的套三单卫户型。
该户型为传统竖厅户型，双阳台配置，带入户小玄关，唯一的缺点是最小的卧室套内仅约6.5㎡，可以作为功能房使用。
目前该户型清水房源的市场价格在160万左右，单价约17500元/㎡，部分带装修的房源价格要买到170万以上。
另外，该小区还有部分套一、套二小户型二手房源，总价在70-90万左右。
人居东御佲家所有的套一、套二户型均位于1号楼，3梯12户布局，稍显拥挤。但总价低，70年产权住宅，可以享受落户、划片以及最低3成首付的权利。
目前，以二手房价格来看，人居东御佲家小区的价格要低出竞品楼盘华熙528约2500元/㎡，这个价格差距最大影响因素来源于学校划片的差距。
华熙528划片盐道街小学528校区，人居东御佲家划片银杏小学。
两个小学虽没有毕业班，没有对口初中，但根据周边小学对口情况来看，大概率划入同一所初中七中育才（银杏小区）。
桐梓林欧城实景
基础信息
开发商：朗基地产
交房时间：2009年
物业公司：成都清华坊楼宇服务有限公司
物业费：2.3元/㎡·月
成交均价：20000-30000元/㎡（二手房因装修不同，价格浮动较大）
划片学校：桐梓林小学
面积段：54-192㎡
车位比：1：0.7
车位租金：500-600元/月
梯户比：2T3，2T5，3T17
桐梓林欧城小区位于武侯区桐梓林片区，南二环外侧，成都老牌富人区，地理位置极佳。区域内居住氛围、生活价值、休闲娱乐业极为繁荣。
区域交通发达，地铁1号线，纵向人民南路、新光路；横向二环、中环、机场高速入口，连接贯穿整个成都的咽喉交通网。
由于桐梓林片区起步较早，区域高端繁荣，又是老牌高端楼盘聚集区。区域新房产品早已断供多年，只能选择购买二手房，并且，要找到一个楼龄新的楼盘并不容易。
桐梓林欧城算是片区域具有一定规模型，且产品覆盖人群广的楼盘之一。
桐梓林欧城整个项目占地约68亩，定位为高端居住社区。由于外立面采用当时最流行的欧式风格配上咖啡色外立面，使得其经过10年的风吹日晒，依然保持了较好的品相且不过时。
小区园林设计丰富，包含水景、亭台、长廊、假山，内部配置健身配套、下沉式会所等休闲娱乐设施。
对比周边同类小区，它的整体品质感属于中上水平。
从产品分布来看，小区户型面积段从54-192㎡，跨度较大，且有大量90㎡以下小户型产品的存在，所以居住人群从刚需到纯改善均有覆盖。（ps:这要归咎于早些年的“90/70”政策）。
但是为了保证小区内部的高品质，开发商将1栋套一小户型产品独立于小区外部，这一栋楼的出租户较多，小区内部还是保证了纯粹的居家业主。
由于产品跨度大，不同的梯户比及产品，对应的价格差距也大，从最低的20000到最贵的已经超过30000元/㎡。
以总价最便宜的套一小户型来说，建面约54㎡：
该户型市场价在110-120万左右，单价约23000-25000元/㎡，按照现在的出租行情，租金在3000元/月，小户型租金水平整体较高。
另外，小区还有86-89㎡的刚需二房、三房，总价在170-240万左右，均价在20000-26000元/㎡，其中套二户型价格较低，小套三最贵。
跨过89㎡的刚需户型，就来到了改善需求面积段125-156㎡三房，这个面积区间的户型单价在24000-28000元/㎡，往上还有180-192㎡的四房产品。
图：建面约125㎡三房
从该楼盘的价格梯度来看，小户型的性价比无疑是最高的，在周边的同类竞品非常少。购房者用刚需楼盘的价格买到品质小区的配套和物业服务。
当然，作为10年房龄的小区，本身确实会存在一些弊端。
比如车位配比1:0.7左右，停车位比较紧张，目前二手车位售价在17-20万左右，租金在500-600元/月。
另外，因为楼龄较长，所以该楼盘所有二手房源几乎都有装修基础，长期居住难免存在磨损，对于部分对装修要求高的购房者，或许会存在二次装修费用。
本期的<捡房>就聊到这儿。
