融创的房子为什么贵(融创的房子为啥贵)
失去了很多筹码的孙宏斌，还能否通过踏踏实实的努力，找回自己在“赌桌”上失去的东西？
文| 商小树
融创股价大涨，孙宏斌的危机才刚刚开始？
在2021年融创中国中期业绩发布会上，董事长孙宏斌曾放出豪言：除了我们以外,都有可能暴雷。
说最狠的话,挨最毒的打，面对一场席卷全行业各个角落的“爆雷”危机，孙宏斌的底气从何而来？
利空来时如山倒。连日来，融创商票违约，业绩暴雷，债券展期等风波不断发酵，曾经在2020年位列中国房地产销售额前三甲的融创中国，也来到了命运的十字路口。
曾经鲜衣怒马，风光无限，如今却不得不在地板上苦苦挣扎的孙宏斌，似乎注定要为自己的轻狂心态付出代价。
13月24日，一则有关“融创40亿债券即将展期”的消息登上热搜。
消息显示，融创中国对4月1日面临回售的公司债“20融创01”提出展期。此外，融创中国董事长孙宏斌将为这笔债券提供无限连带责任担保。
而不久前的3月15日，融创就曾经发布公告称，针对7只债券调整公司债券投资者适当性管理安排，调整后仅限机构投资者买入，“20融创01”赫然在列。
按照当时专家的解读，融创大幅提高债权买入门槛，将厌恶风险的普通投资者拒之门外，似乎已经成为一个不祥的预兆。
（数据来自于上市公司公告）
屋漏偏逢连夜雨，与债券市场利空几乎同一时间传出来的，是一颗威力巨大的业绩预告“炸弹”。
3月21日晚间，融创中国发布公告称，预期2021年度公司拥有人应占溢利同比下降约85%，核心净利润同比下降约50%。
（数据来源于上市公司公告）
融创在公告中同时表示，受疫情、行业形势不确定性等影响，于公告日期，应收款项等预期信贷亏损拨备入帐金额尚未最终确定，集团将持续评估相关信贷风险，可能导致公司拥有人应占溢利及核心净利润在前述预期基础上进一步变动。
令人唏嘘的是，在仅仅一年之前，融创还贵为地产行业销售三甲的“模范生”，全年实现营收高达2305.9亿元、归母净利润356.4亿元，同比分别增长36.2%和36.9%，创下自上市以来的新高。
比起业绩的突然“变脸”，融创中国在资本市场的沉沦速度则更加惊人——仅仅两年多的时间,融创的股价就从43港元跌到了6.4港元，期间，融创股价还曾一度跌至最低3港币，最大跌幅超过90%。
而在近日,随着监管层对房地产行业释放暖意，融创中国的股价也应声反弹，3月16日和17日两天，融创股价放量大涨，分别创下7.08%和59.03%的巨大涨幅。
拟求债券展期的动作，只是撕开了融创债务面的冰山一角，比债券更早暴雷的，是去年年末起融创下属项目公司无法兑付的到期商票。面对一连串流动性危机带来的疾风骤雨，孙宏斌想要“扶大厦于将倾”，谈何容易？
2020年，一场突然而至的新冠疫情和三条限债红线，彻底终结了地产行业野蛮生长的时代。而对于习惯了“高负债、高周转、高杠杆”为模式的融创中国而言，似乎更是在无形中埋下了失败的种子。
降负债、去杠杆、精细化运营，是房企应对百年未有之大变局需要作出的应对措施，但对于船大难掉头的融创而言，想要卸下“包袱”似乎并不容易。
2020年底，融创净资产负债率大幅下降至96%，非受限现金短债比为1.08，剔除预收账款后的资产负债率下降为78%，对比三道红线的标准来看，由踩线两条变成一条，公司已成功降至“黄档”。
业绩稳健增长，资本结构持续优化，地产主业优势不断加强……就在所有人以为融创即将“软着陆”成功之时，孙宏斌百般“遮掩”的危机却全面爆发了。
2022开年以来，不少媒体争相报道融创商票拒付逾期的消息，并且也得到一些与融创合作的上市企业的实锤。这些商票自2021年12月28日至2022年1月21日陆续到期，票面金额从10万元到80万元不等，开票公司均为融创多层控股的项目公司。
伴随着商票违约消息的持续发酵，3月16日，惠誉将融创中国的发行人违约评级从“BB-”下调至“B-”，并将融创中国高级无抵押评级和未偿高级无抵押票据的评级从“BB-”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。所有评级被置于负面评级观察名单(RWN)，同时，标普和穆迪等机构也齐齐下调融创主体评级和展望，且均对融创处置资产进度和到期债务规模表达了担忧。
与融创的流动性危机相对应的，是一份“难产”的财报和一份具有示警性质的的业绩预告，净利润暴跌的阴影笼罩之下，融创中国的真实经营状况更加引人生疑。
在半年之前披露的中报上，融创中国的营收和净利润还未出现“血崩”的情况。
数据显示，融创中国2021年上半年实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%。而据数据统计显示，在2021年全年，融创累计实现合同销售金额约5973.6亿元，同比增长4%，在营收并未出现明显“失速”的情况下，融创中国的核心净利润直接来了个“腰斩”，这确实是有点让人匪夷所思。
说到这里，我们有必要再来看一下处置贝壳股票投资损失给公司业绩带来的影响——根据去年底融创发布的减持贝壳股票公告，2021年10月29日至12月7日期间，融创累计出售约2671.3万股贝壳美国存托股票，相当于约8014万股贝壳A类普通股，总价约为5.3亿美元。
而在10月末，融创曾发布公告称，2021年6月1日至10月28日期间，累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票，总价约5.54亿美元。综合计算，两次抛售，融创共出售贝壳股票10.84亿美元，抛售贝壳股票预估给融创带来的税前亏损约为56.3亿元。
但即便是将贝壳股票的投资亏损考虑在内，融创中国相比于2020年仍然有数十亿的净利润“流失”，这当中，除了销售收入降低、毛利率下降之外，计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加，也成为了影响公司业绩的重要因素——种种迹象表明，投资贝壳失败一役并不能作为老孙的“遮羞布”，融创的发展正遇到全方面的障碍。
但对于融创而言，真正致命之处却不在于业绩的下滑，还是现金流的持续告急。在去年中报中，融创的负债总额高达9971.22亿元，资产总额为1.21万亿元。在债务体系中，以短期借款为主的流动负债共计7549.61亿元，以长期借款为主的非流动负债共计2421.61亿元。
在监管指标方面，2021年年中融创中国的净负债率为86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11；剔除预收账款后的资产负债率降至76%。“三道红线”虽然有一定程度的改善迹象，但依旧没能从“黄档”队列中脱身。
即便是拿来与直接竞争对手相比，融创的资产结构改善速度也不占优势——数据显示，2021年上半年，融创中国的净负债率只比2020年同期减少了10个百分点（2020年年中，融创中国净负债率96%）。
与此同时，2020年净负债率接近或超过融创的美的置业、合生创展、中梁控股，净负债率均出现了大幅优化的迹象。（例如中梁控股2020年净负债率93.4%，2021年年中降低为77.7%），可见，尽管孙宏斌一直强调要给融创“降杠杆”，但从效果来看，只能说是“雷声大，雨点小”。
尤为值得注意的是，即便孙宏斌已经在想着各种方法回笼资金，但由于新开工的项目仍在不断“吸血”，融创的债务总额一直居高不下，其中，应付账款等表外债务余额还在持续增加。2021年中报显示，应付账款占融创流动负债的比例达到了32.9%，占比总负债的24.9%。
高负债经营模式也导致融创不得不沦为金融机构的打工仔，2021年上半年，融创仅利息支出就已经高达131亿元，但上半年净利润只有120亿元，还不够覆盖借贷利息。而根据这份略显荒凉的全年业绩预告，融创中国2021年的净利润难以补齐借款费用产生的“窟窿”已经板上钉钉。
面对日益严峻的债务情况，融创似乎并没有太好的应对办法，甚至在地产冷冬之下，就连如何保住营收的正增长都成为了严峻的考验——典型的例子如今年1月份，融创中国宣布实现合同销售金额约人民币279.2亿元，合同销售面积约214.3万平方米，合同销售均价约人民币13030元/平方米。对比融创2021年1月份数据不难看出，销售金额同比下降约20.6%，同时，销售面积和销售均价均有所下降，“开门黑”数据或将预示着融创今年的营收增长情况并不乐观。
照此趋势来看，今年融创的经营性现金流恶化将成为不争的事实，在三道红线尚未降至“绿档”且曝出多笔票据违约的背景下，融创中国的融资能力也受到了不少的限制，前后夹击之下孙宏斌究竟要如何腾出资金对付即将到期的巨额债务，成为了一个棘手的问题。
让很多人记忆犹新的是，在2021年融创中期业绩发布会上，当时的孙宏斌指点江山，意气风发，放出豪言：除了我们以外，其他人都可能爆雷。
没想到，话音未落多久，孙宏斌的“凡尔赛”式言论便成为了公众的笑柄。与恒大的命途轨迹相似，融创不仅曝出了实质性违约，在股债两市也是力不从心，危机四伏。
成，也孙宏斌，败，也孙宏斌。
孙宏斌一手完成了“平地起高楼”的商业奇迹，带来融创走上千亿市值的神坛，没有了孙宏斌，也就没有融创今天的江湖地位。但纵使老孙再有能耐，也也难逃历史发展的铁律。
可以毫不客气的说，融创落到今天的这步田地，“聪明人”孙宏斌绝对要负起绝大多数的责任——作为一个赌性极重的“商业赌徒”，孙宏斌过于迷信自己的眼光，对市场缺乏敬畏心理，过度执迷于高周转、玩弄资本套利等商业技巧；这样的孙宏斌带领之下，融创的危险游戏走向尽头只是时间问题。
一个众所周知的事实是——在2003年，刚刚进军房地产的孙宏斌，就曾经因为想要靠扩大规模，“吃下”万科而深陷资金泥潭。
当年，顺驰在华北、华东等地发起了资金总额高达70亿的"圈地运动"。在得手的新项目还没有获得收入的情况下，孙宏斌就马不停蹄的染指下一个项目。这也导致顺驰的资金极为拮据，负债率高达70%，比香港四大地产公司平均的20%高出很多。
终于，孙宏斌开始挺不住日渐袭来的资金压力，为了回笼资金，他不得不将创办的第一家房企挂牌出售，而经历了短暂的高光之后，顺驰也成为了中国记录在册的第一个“消失”的地王。
复盘孙宏斌赚取“第一桶金”的过程，可以发现顺驰的疯狂扩张经历其产生了一系列致命性的问题，对中国房地产的发展走向产生了深刻的影响：越来越高的土地成本、人力成本、财务费用，以及越来越不健康的恶性竞争模式。有业界人士表示，顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，产业泡沫化现象十分严重。
然而，随着孙宏斌侥幸从顺驰事件中脱身，将融创推上历史的舞台之后，人们似乎发现了一个现实的问题—房地产天下其实并无新鲜事，赌性使然之下，孙宏斌的创业故事，只不过是换了一个舞台继续上演了。
2在孙宏斌的领导下，融创的发展步伐快得惊人。
在2019年上半年，融创总资产已经达到8703亿元，项目几乎覆盖全国。相较2010年末总资产157亿元，8年多时间，融创的总资产增长了惊人的55倍，年复合增长率超过50%。
比起融创的资产增长速度，融创的负债能力则更加令人咋舌。此前有媒体做过统计，2011年融创的全部债务只有262亿元，可到了2020年，已经飙升到了9305亿元，在10年内上升了9000多亿，翻了大概35倍。
因为连续不断的并购和扩张，融创账面上落下了巨大的资金亏空。根据融创在2021年6月公开的财报数据显示，整个公司账面上只有1010.99亿现金。与此同时，却有高达9971.22亿的负债，几乎是公司现金的9倍还多。
但即便是这样，孙宏斌依旧未察觉到笼罩在融创身上的浓重危机，仍然在坚定执行“买买买”的做法——5月份以99亿元代价收购广西彰泰。以430亿元巨资收购了18个地块，占其5月销售额708亿元的61%，甚至超出监管要求的购地支出为销售额40%的上限。
数据显示，整个2021年上半年，融创新增1837.4亿元土地货值，该规模位列中国房企第5，“三道红线”高悬于头顶的情况之下，孙宏斌的胃口依旧好得惊人。
再往前，还有孙宏斌当年慷慨解囊，义无反顾替山西老乡贾跃亭“扛下所有”的糗事——2017年伊始，乐视债务危机爆发，其规模之大，影响力之巨，就连整个资本市场也要抖上三抖。而作为山西老乡，孙宏斌二话不说就掏出150亿元，为风口浪尖的贾跃亭解了燃眉之急。
面对半死不活的乐视网，孙宏斌的一切努力更像是飞蛾扑火。从出任到辞任，孙宏斌在乐视网董事长的位子上，呆了不足8个月，其间，融创中国为收购乐视股权支付的金额，却高达当年融创净利润的136%。
除了乐视网一战之外，孙宏斌“收割”前中国首富王健林的案例，则更为令人熟知。2017年，万达商业与融创中国联合发布重大公告，万达要将自己旗下的13个文化旅游城以及76个酒店，打包卖给孙宏斌的融创房地产集团，交易价格为631.7亿元。
而在2020年6月22日，孙宏斌参加了绍兴黄酒小镇开发项目投资合作协议签约仪式，据悉，该项目总投资超300亿元，总建筑面积超100万平米。继投资文旅项目之后，孙宏斌斥巨资“买醉”则让更多人大呼“看不懂”。
比孙宏斌有钱的大有人在，比孙宏斌敢买的，确实没有几个，在地产行业，要说孙宏斌对杠杆，对套利玩法的熟练程度，这世上大概难逢敌手。哪怕只有10%或者20%的机会，孙宏斌也要全盘压上，这就是他的性格使然。
也许在房地产高增长的时代，孙宏斌的战略眼光和套利模式堪称教科书级别，用得其所，可以坐享资产扩张带来的巨大收益。而如今，宏观政策持续发力调控，地产造富的逻辑已经发生根本性改变，一意孤行的“并购之王”孙宏斌，终究也只能是倒在了自己的如意算盘之下。
在流动性压力日益增大，“三道红线”高悬于头顶的情况下，孙宏斌的日子会越来越难，叠加房子销售不畅，众多文旅项目因疫情难以变现等因素，2022年对于融创和孙宏斌来说，恐怕注定将是“水逆之年”。
而唯一庆幸的地方在于，从止损对贝壳的投资，终止与万达的协议，出售旗下多个项目等一系列实打实的动作来看，“欲壑难平”而又赌性坚强的孙宏斌，似乎已经渐渐有了悬崖勒马的觉悟。
只是，经历了一系列剧变之后，风雨飘摇的融创，留给孙宏斌犯错的空间似乎已经越来越小。一个“痛改前非”却失去了很多筹码的孙宏斌，还能否通过踏踏实实的努力，找回自己在“赌桌”上失去的东西？
2021.3.18，财经杂志，《融创中国2020年财报：降杠杆 地产+发展成效初显》
2022.3.12，投资贴士，《深陷商票拒付风波！游走在“爆雷”边缘的融创扛得住吗》
2021.9.3，中指物业研究，《融创中国发布2021年中报：业绩持续增长，资本结构稳步改善》
2022.3.24，财经九号院，《融创“打脸”：月初表示已备好资金，月底寻求债务展期》
2021.8.31，财视传媒，《融创中国2021年半年报净利119.9亿元，净负债率为86.6%》
2022.2.7，新浪网，《融创中国：1月实现合同销售金额约人民币279.2亿元》
2020.3.11，砍柴网，《融创中国负债近8000亿，孙宏斌打出股债齐发的牌能否脱困？》
