景怡苑的房子怎么样(怡景苑小区怎么样)

原创 先生说房 说房先生

这是先生问答的第77期，也是收费的第1期。先生发现，收费的和不收费的，确实有些不同。

因为收费了，那么承诺下来的：“24小时内，以文字形式进行回复，如若文字跟不上，先生本人电话回复”，就必须做到。

所以，周六去昆明的高铁上，先生回答了4个问题，周日一起床，又开始回答问题，回贵阳的高铁上，还是在回答问题。

虽然，不管是免费的还是收费的，先生的回答都是无比真诚的，但是从回答的深度上看，付费的明显要更深入。

这也是因为，付费的问题提的特别好，需求非常明确，好的回答和提问是相辅相成的。

收费不贵，原价99元，现价49.9，也就是一杯手磨咖啡的钱，先生平均要花上二十分钟回答一个问题，与此同时，小助手还得花上半小时以上进行互动和编辑排版什么的。

所以，通俗意义上讲，这一定是一桩赔本的买卖。

但这种“难而正确的事”肯定不能用时间和金钱衡量，因为它有特殊的社会价值和意义。

因为先生的一个回答，有可能改变一个家庭的成长模式，而一个又一个的回答，会帮助到一个又一个的家庭，这些能量汇聚在一起，就是贵阳楼市向前发展的一股重要推力。

先生问答只是说房先生升级服务的一个板块，我们还会推出先生面对面、先生的购房观念课等服务，它们都会打包进“先生严选”中。

互动栏目还有：先生的饭局、先生的读书会、和先生一起去看盘（省内省外）等，总之一句话：先生希望和每一个粉丝真诚交流，你们不应该只是粉丝，而应该是先生的朋友。

DU：华润两套房（社区一套，悦府一套），为俩娃读书力求总价低；

看了景怡苑74平120万（全款），加上税费125左右，单价快近1.7，很纠结这个单价读完书会不会砸在手里亏死了？

学区房毕竟是个政策产物，一怕学区政策变导致这种老破小贬值，二是华东学校未经验证都是近年吹出来的“名校”，怕赌输！

三是虽现有全款能力，目前还款没问题，未来未知！四是全球大放水钱肯定会大幅贬值，所谓“核心资产”才能保值；

可景怡苑除学区价值外也算不上核心资产啊？房龄又老，用完还能保本出手吗？赚钱不易，至少保证不缩水啊！

说房先生：悦府邻居你好，我以另一个悦府邻居的例子回答你；

他是F区的大户型业主，2018年6月（应该是这个时候）私信咨询我，想买一套华东师范大学附属学校的学区房；

先生的回复是：买那套最小且最便宜的。最后他听信我的建议，在景怡苑买了一套74平的，单价应该是一万一？

当然，这些都是前不久几个悦府邻居约着吃烧烤的时候，遇到了他，然后他和我说的，并对我的建议表示了感谢。

今年他的孩子要读一年级，他的做法是，小学还是在华润小学读，等初中的时候，再看情况。景怡苑的那套房子出租中，租金每月一千多。

确实，华东师范大学附属学校的牌子很大，但是它和北师大附属学校还是不同的。

北师大附属学校是经过十来年积累而成的名校，主要服务的就是金华园一个项目，生源非常纯粹。

超硬牌子+纯粹生源+十年积淀，才成就了金华园如今的最牛学区房声誉。

但说实话，金华园的居住体验实在是一般，甚至可以说糟糕，仅以停车一项来说，每次我去金华园，都不得不把车停在大马路边。

我们在考虑好的学区房的时候，同样也要考虑到好的居住体验。

当然，你现在考虑的华东师大附属学校没有这个顾虑，和上面提到的那个邻居一样，可以读书在那，而住在华润悦府。

现在的核心问题是，价格上到了1.7万，还有没有必要买？

华东师范大学附属学校的牌子自然很硬，但是，不同于金华园（北师大附属学校）的纯粹，这个学校相关的小区实在是多，有观山小区、景怡苑、睿力上城等。

与此同时，毕竟是一个新的学校，积累还是不够。一定程度上，还有赌的成分。

换作是我，肯定不会全款上一个景怡苑。

因为从居住体现上看，景怡苑是几个华东师大学区房中最糟糕的，未来凭借学区魅力不至于亏本，但是想要有多大增值很难说。

拿老城区为例，能读省府路小学的楼盘很多（早先的房子甚至都没有楼盘概念）但是，二手房市场，老破小或者老破大的价格都要比贵府低好几千。

所以先生觉得，未必为了学校而学校，何况，华润小学本身还是很不错的，不管是软件还是硬件，有机会成为不错的学校。

另外，问题中遗漏了一个重要条件，那就是你的孩子多大？

如果孩子还小，可以考虑人大附属学校或者其它项目，因为你既然已经有了全款能力，即使买一个悦府的升级款项目（只要置换国际社区），依然没有什么压力。

最后，恭喜你，两套房子都是城市核心资产，有这俩在手，啥事都不要慌，再加上现金能力以及这些背后透露出来的家庭实力，上车更好的才是你的选择。

罗：目前有一套花果园，公积金还款中；首付50w，月供8000左右。目前工作地点在老城区，先生也在市区（但是2年后会搬到小河）。

家中小朋友2023年上小学。希望能够改善型住房；

但是也是鸡娃父母，对学校教育资源也有要求。希望先生能够站在专业人士的角度给予正确的建议。

说房先生：在老城区上班，鸡娃父母，那么，最佳选择肯定是老城一环内的房子，毕竟好的公立学校，几乎都还在老城区；

不过目前在售的一环内好学校的房子好像只有贵府（在省府路），可以读省府路小学、十九中等，价格在两万三四；

这个项目除了极少数大户型外，其它都谈不上改善，但大户型总价太高，要五六百万。

另外就是新秀城，很快上市，吹风价两万六。紧接着会有华润万象天地项目和新城吾悦广场，不过价格还都没出来。

这两个项目都有120平的户型，你们努努力，比如稍微借些，首付都能够得上。

花果园那套房子的意义不大，可以出手，甚至提前出手（我曾经也有套花果园（住了一个月），在2018年把它置换成了华润悦府，后来的两年，都是一名观山湖的租客），这样你的首付能力会达到100万+；

也就是说，你选择房子的范围会变大，即使是一环内的新房子，都有能力够的着。

买新房最需要注意的一点是，如果是传统学校还好，如果是新建学校，请务必问清楚，学校什么时候建好以及开学。

记得，不要被手上有的资金限制了你的选择范围。

TAN：

两套住房，一套美的自住，一套保利云山出租；工作在市区，喜欢观山湖区，老城区不感冒；

首付现在50以内，年底可以100以内，月供1万左右吧，家里两个小孩，共五口人；

现在看中了观山天铂140的户型，如果价格200以内可以接受，超过了觉得性价比不高。

映山湖洋房很好，估计总价得300了；

对了金龙金色时代怎么样？

说房先生：你现在的两套住宅都属于优质资产，特别是美的那套，简直就是二手房中的硬通货。

不知道你保利云山的租金如何，如果只有一两千，而这一两千元对你的生活没有影响（事实是肯定没有影响）那么可以考虑把它出手了。

因为它的涨价机会已经不大了。它的地段不错，学校也还不错，但是，毕竟是过去式的产品，特别是物业服务是个几乎没有办法解决的bug。

所以，若是你把保利云山出手了，手上的资金又多了几十甚至百万，那么再等到年底，首付款就有两百万了，那时候，哪个项目不能买？

你现在要买的房子必须是一个比美的更好的项目，这时候，价格不应该是你核心考虑的点，而是要考虑家庭成员到底需要一个什么样的生活环境。

红星观山天铂确实还不错，但是，你需要的是一个更纯粹的高端项目以及一个更纯粹的圈子。

金色时代最大的价值，显然就是它在华东师范大学附属学校的学区范围。这个学校的底色非常好，可还需要时间证明。

它和北师大附属学校的最大区别除了时间沉淀不同外，北师大的学区更纯粹。

先生经常说，为孩子成长考虑，不只是给他一所好学校，更重要的是，给他一个更好的家庭成长环境。

其中，住在一个更好的小区，显然是家庭成长环境的重要组成部分。

X：我这边需求和情况大致跟您说下：

核心诉求1：学区。小区内配套幼儿园到初中，方便接送。

核心诉求2：改善。家里2大人2小孩。面积120以上，高层洋房都考虑

1）目前手上两套房，一套在贵阳，万科悦城，小区内有幼儿园，现在通知可读万科麓山学校；一套在外地，异地公积金贷款；

2）手头首付金额35万左右，月供6000左右；

意向房源：

1.中海映山湖125平（月供高；如视为二套，首付不够）

2.金茂观山湖（学校不确定）

3.保利大国璟101平精装（过渡，够用，后期再处理掉贵阳现有这套房改善）

4.建发央著106平（交房晚，学校不一定赶得上2023年上小学）

说房先生：不知道你现在在哪里上班？另外你们应该是住在万科悦城的吧？你看的这四个项目，最优的肯定是中海映山湖125平。

金茂观山湖其实还不错，学校大概率是新世界贵阳一中分校，类似于万科翡翠公园的那个。

不过，也不知道为什么，到现在都没有宣布，难不成会有进一步升级？

保利大国璟的101精装拿来过度就没什么必要了，还不如直接处理掉现在的万科悦城，这样你的首付会100万+，选择面会变得更大。

不过这样做，大概率需要租房一段时间，但比起买了一套新房，没住多久，又得折腾卖房买房而来，会好很多。

建发央著确确实实是先生特别喜欢的一个项目，不过PASS它的理由和保利大国璟如出一辙。

所以，先生建议，要么咬咬牙上中海映山湖，要么提前置换，当你手握百万现金的时候，拿下中海映山湖不在话下。

更大的可能是，你会发现，你的选择里，可以有其他项目，那些你原以为根本没有机会企及的项目。

XIAO：目前已有一套房（不在贵阳），打算近期卖掉；工作地在市区，想买离单位行程方便的房子；

首付50万左右，月供5000—6000，目前自己比较中意国宾道，想请教先生是否有更合适的房？

如果选择国宾道，选择哪个户型比较好一些？（110、125面对山，143面对主干道）

说房先生：主城区很快成为贵阳楼市的主力军，不过，它是为城市改善而来的，因为价格都会很高。而国宾道恰恰是一环边留下的一个机会点.

你错过了上车国宾道的最佳时期——年初的时候，国宾道价格低到1.1万元/平，在那段时间，先生推荐了不少粉丝购买.

国宾道目前在售的项目都是在马路边，那么，即使有封窗，且玻璃质量够好，依然难免有一定的噪音污染，特别是面朝马路的大户型。

反而是小户型“躲”在里面，噪音影响会很小，与此同时，面山的感觉也会更舒服。尤其是125平的三房，那个阳台实在是太爽了。

国宾道是留在老城的一个好选择，但要记住，这套房子只是你在贵阳的第一套房子，未来你肯定会再进行置换。

如果不是因为家庭成员足够多，非得要四房的那种，建议你入手125的三房。

融创今年真的要深耕贵阳了，接下去会有很多大项目，而融创国宾道作为目前融创在贵阳打造的最高端的高层项目，又在省委对面，安全性会更高。

它新推的精装修，装标谈不上多好，不过现代风格还不错，后期填充家具和增加软装的时候，容易搭配。