为什么深圳房价暴涨(为何深圳房价暴涨)

12-06 房产 投稿:逆光海
为什么深圳房价暴涨(为何深圳房价暴涨)


■文 |八哥☞“正牌”重点大学营销硕士,“野生”房产领域投资专家

眼下的深圳楼市,用一个字形容的话,就是热,两个字形容的话,就是大热!深圳楼市,正在经历着一波眨眼之间就是几十万涨幅的心惊肉跳行情。为了深圳的长远发展,是时候好好思考如何看待并解决深圳的房价问题了。


众所周知,我国地大物博,幅员辽阔,是全世界面积第三大的国家,东西相隔远,南北跨度大。南北相距5500千米,纬度相差50度。

由于中国地处北半球,南方更靠近赤道,因此温度普遍比北方高。每年阳历二三月,当京津冀的人民还在围着暖气片取暖的时候,珠三角的人民已经普遍感受到暖风拂面了。

而当京津冀在四五月终于入春的时候,珠三角差不多已经正式入夏,热得有点受不了了。

南北方在天气上差异如此,在楼市上,依然如斯。


【01】

进入四月,北京楼市因为疫情冻结了两个月之后,慢慢有了小阳春的味道。链家数据显示,清明节三天时间,中介带看二手房达到7.6万人次,草签合同约700套,日均230套,基本恢复到了疫情之前的水平。

目前虽然价格还没有出现明显的上涨,但北京的楼市,确实嗅到了久违的春天的味道。

不过,和北京楼市姗姗来迟的“晚春”相比,远在南国的深圳,此时此刻,已经不能用小阳春来形容了。眼下的深圳楼市,用一个字形容的话,就是热,两个字形容的话,就是大热!

从成交量来看,3月深圳二手房成交量达到近两年来的新高,第一次超过8千套,达到8008套,环比大涨3.8倍。

从成交均价来看,目前深圳二手房均价已经上涨到7.5万元/㎡,和北京的价差进一步拉开,已经比上海贵了差不多2万元/㎡,是隔壁广州的两倍。

而且,深圳多个均价7万的片区,开始陆续出现挂牌价超过10万+每平米的房源。比如宝安区碧海片区的玉湖湾小区,89平米的户型挂牌价已经摸高到10.7万一平米;西乡片区的中熙香缇湾小区,89平米的四方户型,最高挂牌价更是冲到12.3万元一平米,而这两个小区,并不是豪宅小区。

在成交套数环比大涨,成交均价持续上扬的同时,是总价3000万以上的豪宅频现日光,以及一套房百万“茶水费”的重现江湖。

熟悉楼市的人都知道,量在价前,成交量的持续上涨,必然带动价格的上扬。而熟悉深圳楼市的人也都知道,从过去十年历史看,单月成交超过8000套,是深圳楼市牛熊的“分水岭”。8000这个数字意味着什么,大家心里都很清楚。

成交量站上8000套高位,10万+楼盘遍地开花,以及3000万+豪宅日光和百万茶水费的火上浇油……

用一句话概括眼下的深圳楼市就是:再次坐在了即将喷发的火山口。


【02】

深圳楼市的上涨,其实从去年9月“豪宅税”新政之后就开始了,因为疫情原因,今年1~2月这波上涨被中断,3月疫情结束之后,深圳房价再次上涨。

从去年9月到现在,龙头宝安区大涨了40%左右,个别片区涨幅超过50%;南山区、光明区在几块新土地拍卖的带动下,普涨了30%,个别片区上涨40%,新拍卖的地价已经接近周边二手房价。

过去半年,在北京上海房价基本纹丝不动的时候,深圳楼市走出了一波特立独行的单边上涨行情。尤其是进入四月以来,很多二手房一天一个价,房东频频提价、跳单、违约、失踪,甚至在签字落笔的前一刻临时加价30万、50万的现象也屡见不鲜。

有网友用一首打油诗形容深圳楼市这一波行情就是:

昨日还能买神湾,今日只能买宝安;

上月还嫌南山贵,此时红山也奔溃;

去年西部不买房,今年东部泪两行;

龙中全款变首付,布吉首付变车库;

沙井犹豫四五天,回头少个卫生间。

深圳楼市,正在经历着一波眨眼之间就是几十万涨幅的心惊肉跳行情。

稍微有点经济学常识的人都知道,商品的价格,本质都是由其本身的价值和市场的供求关系来决定的。

2009年到2018年,深圳楼市从2万上涨到6万,我们认为是由于经济的飞速发展,使得深圳城市基本面不断向好带来的,这种上涨,是有实实在在的价值支撑的。

但是从2019年开始到现在的这一波上涨,深圳的房价从6万上涨到7.5万,这一波涨幅,其实并没有多少价值支撑。

回顾过去的一年半,除了带上一顶“先行示范区”的帽子之外,对于深圳而言,几乎都是利空。比如,由于持续的贸易摩擦和全球疫情的大爆发,外贸受损、企业裁员、成本上涨……外向型经济为主的深圳首当其中遭到巨大冲击。

尤其是2019年,深圳GDP增速只有6.7%,在历史性地首次滑落到7以内的同时,也被隔壁的广州反超。如果不是去年6月集中在光明等几个区拍了几块地,2019年深圳的GDP增速可能更难看。

伴随着深圳经济增速放缓的,是大量制造业企业因为高昂的成本压力不得不外迁到深圳周边的东莞、惠州等地的事实。

如果说深圳房价从2万/㎡涨到6万/㎡是城市价值的回归的话,那么最近一年来,深圳房价从6万/㎡涨到7.5万/㎡,基本就属于没有经济基本面支撑的“虚胖”了。或者更直接地说,就是炒作了。


【03】

深圳的房价,是如何冲到全国第一,在四大一线城市中力压帝都北京,碾压魔都上海,吊打花都广州的呢?这其中,主要原因还是在于三个方面。

第一是供需的失衡。这其实是一个老生常谈的话题了。深圳土地面积小,只有1997平方公里,而且由于深圳整个城市多山多湖,因此,整体可开发的土地面积在1997平方公里的基础上还要折半。经过近40年的开发,目前深圳城市开发强度已经逼近50%,远超国际公认的30%警戒线。

2018年,王石曾在一次房地产会议上说,深圳目前可开发的净地,不到20平方公里,每年新增用地面积,不到2平方公里,这其中还包括工业用地。因此,最近几年,深圳新上市的土地,基本都是通过旧城改造置换出来的,不仅拆迁成本高昂,而且规模也非常小。

2019年,深圳供应土地面积只有241万平米,大约可提供住房2.3万套;2018年,深圳供应土地面积更少,只有64万平方米,大约可以提供住房7000套。7000套是个什么概念呢?也就是说,按照今年三月二手房成交数据来看,7000套,都不够一个月的消耗。

土地稀缺、住房供应不足的同时,是深圳人口的快速增长。过去十年,深圳平均每年人口增加超过50万,2019年虽然有所减缓,但仍然增加了40万。目前,深圳人口已经达到1350万。(实际人口数可能被低估,普遍认为深圳常驻人口在2000万左右)

1350万的人口,1997平方公里的土地面积,这个人口密度,是北京的5倍,广州的3倍,上海的1.7倍,甚至超过了对岸的香港,排在全国第一。

因此,从供求关系来看,供需严重失衡,必然造成价格上涨的强烈预期。这是最基本的经济学常识。

第二是政策的宽松。在四大一线城市中,深圳的落户政策是最宽松的。如果说落户北京上海,难度就像考上北大清华一样的话,那么落户深圳,基本就相当于“九年义务教育”了,一个年轻人,只要你不是“四体不勤五谷不分”,然后自己愿意,基本都能通过相应的渠道落户深圳。而宽松的落户政策,也是当初深圳喊出“来了就是深圳人”的底气和理由。

在购房资格上,深圳目前的政策是落户就可以购房。因此,与北京上海户口锁死和五年社保才能购房的政策相比,深圳的门槛,真的是低到抬抬脚就能轻松跨过去的地步了。

第三是货币的增发。当下,由于疫情等多重因素的影响,全球经济发展受阻,各国央行都在大放水,零利率乃至负利率大行其道,虽然中国抗住了基准利率基本不降,但是在大环境影响之下,也不得不采取定向降息降准的方式加以应对。毕竟,别人都在降息,就中国不降息,那么肯定吃亏的是中国自己。

虽然政策希望把资金向实体经济引,但是再严防死守,也终究难免有部分资金通过各种渠道流入楼市,尤其是在北上等城市房地产严控的时候,唯一敞开口子的深圳,自然就成了资金最理想的去处。

而且,如果关注宏观经济的话,你会注意到一个数字,10.1。这个10.1是什么意思呢?就是三月M2(广义货币供应增速)达到了10.1%。

这是2017年4月之后,M2第一次达到两位数。对中国经济比较熟悉的人都知道,M2达到两位数意味着什么,我们只列几个数据来看看,大家就能直观感受到了:

2015年,我国M2是13.9%,2016年M2是12.1%,然后我们看到,这两年北上广深的房价,涨成了什么样子;

2017年,M2相较于2015年几乎腰斩,直接降到7.7%,然后我们看到北京上海广州深圳的房价在这一年终于被摁住;

2018和2019年,M2继续低位运行,分别是9.0%和8.5%,而北京上海的房价,都出现了实质性的下跌。

因此,M2增速达到两位数,可以说是最近几年货币供应量的一个“临界点”。所以,在今年3月M2来到10.1%的时候,我们看到不仅深圳的楼市出现了明显的量价同时上涨,北京、上海的楼市,也逐渐热了起来。当然,这种热,现阶段还主要体现在量上,但是如果持续,量起来之后,必定是价的跟涨。

第四是投资的盛行。作为经济特区,深圳的民营经济极具活力,深圳人民投资意识相较于全国其他地区也强很多,反映到房产上就是,部分人投资乃至投机意识也比较突出。

以居民杠杆为例,目前深圳居民资金杠杆率是144%,仅次于厦门,在全国主要城市中排第二。而全国平均数是50%,深圳居民资金的杠杆,差不多是全国的三倍了。

比如大家熟悉的首付分期、首付贷、零首付、一刀流、一压、二压,等等几乎所有的新名词,都是深圳“发明”的。

而且,由于过去十几年深圳房价的只涨不跌,几乎所有投资房产的深圳人都赚了钱,还是赚了大钱,少则三五百万,多则三五千万,甚至靠投资房产赚的亿万身家的,也不在少数。

因此,在这种风向的带动下,目前绝大部分深圳人都有着非常强烈的投资房产大赚一笔的思潮,可谓是全民投资房产。


【04】

从历次房价的涨跌来看,深圳一直扮演着全国房价领涨城市的角色。始于2017年的调控,让我们看到了控制房价的希望,为了不让调控功亏一篑,为了守住来之不易的调控成果,面对目前深圳楼市的过热,是时候及时出手控制这个苗头了。

从短期来看,政府部门需要及时的、强硬的表态,就像对青岛的“双限”突破一样,及时叫停。因为调控的态度,对于短期内跟风投机,具有很好的急刹车作用。毕竟,这时候不发声,就相当于默许,默许就可能助长这种风气。

比如,最近深圳信贷政策十分宽松,很多金融机构对于个人刚成立的小公司,也能很轻松让其通过住房抵押获得贷款,而这种刚成立的小公司,其抵押出来的资金流向哪里?可能彼此都心知肚明。因此,监管机构应当加大力度,防止资金通过这种“曲线救国”的方式流向房地产行业。

从长期来看,还是应该从增加供应来解决。深圳楼市最大的一个问题就是供需失衡。作为中国经济最具活力的城市之一,深圳是无数人的向往之地,人口流入是大势所趋,因此,控制人口流入,不现实、也不科学,更不符合深圳这座城市的长远发展利益。行之有效的方法,应该还是适当考虑给深圳扩容。

毕竟,1997平方公里的土地,刨去差不多一半不可开发的山和湖泊,这点小面积,显然承载不了深圳的大梦想。

而扩容了,有土地了,才能增加供应。不然,再厉害的巧妇,也难为无米之炊啊。


【05】

目前,深圳的房价已经和纽约、伦敦差不多在一个水平线上了,深圳湾等部分板块已经直奔20万/㎡,甚至超过纽约伦敦,直追对面的香港。

但是从深圳的城市基本面来看,无论是经济、科技、金融等硬实力,还是文化、医疗、知名度等软实力,深圳和纽约、伦敦这样的国际顶尖城市,都还有着很大的差距。

因此,为了不过早透支房价,为了深圳的长远发展,是时候好好思考如何看待并解决深圳的房价问题了。

毕竟,作为先行示范区,我们希望看到的是一个产业结构优化、科技实力强劲、社会开放包容下的百花齐放的深圳,而不是一个投机炒作盛行、房价高不可攀、地产一荣百业枯的深圳。

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