中梁房地产怎么样(中梁地产咋样)

刘伟/发自北京

人们在几年前提及中梁这家房企时，其快速攀升的业绩指标时常令人惊呼：这是一匹狂飙突进的行业“黑马”。而在去年以来的行业快速去杠杆的形势下，以及三四线城市的棚改货币化红利消失后，这家房企引人赞叹的神奇魔力似乎也随之不见踪影。

3月30日晚间，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁”，02772.HK，）披露的2021年全年业绩显示，2021年中梁控股实现合约销售金额1718亿元，同比增长约1.8%。中梁此前将2021年的销售目标定为1800亿元，照此计算，中梁完成全年销售目标的95.4%。

财报显示，2021年，中梁收入为761.14亿元，同比增长约15.4%；利润47.56亿元，其中归母净利润27.02亿元，同比减少27.81%；归母应占核心净利润29.9亿元，同比减少约20.3%。

中梁增收不增利的情况早在2020年就已显现，只不过2021年的情况更加突出。将这两年横向比较来看，在营收总量增加超过百亿元的大盘子里，归母净利润却降低超过十亿元。

在房地产业迎来存量时代的大环境下，开发业务的赚钱能力在不断经受外部不利因素的考验。投资方面，2021年，中梁控股继续将“宝”压在非一线城市，这里曾是其发家致富的地方。财报显示，2021年投资总额的61%被投入三四线城市。

据财报披露，董事长杨剑在展望2022年时表示，集团的主要经营目标是维持经营流动性、减杠杆和稳债务。同时，在新常态下，本集团的主要经营逻辑是优化融资结构、提升运营管控效率，防范风险、降本增效。不过在如今一二线城市楼市逐渐回暖，三四线城市楼市恢复不及预期的当下，相应目标的达成还需要继续经受考验。

业绩增长开始放缓

从2014年到2018年，中梁控股是房地产圈名副其实的黑马级房企，曾有“小碧桂园”之称。从营收增长看，2016年到2018年中梁年复合增长率高达221%；从全口径销售额看，2016年337亿元增至2020年1688亿元，几年时间便实现数倍增长。

不过自2020年以来，在业绩指标放缓的同时，增收不增利的情况也笼罩在中梁控股身上。2021年，中梁实现毛利130.3亿元，同比减少5.9%；毛利率由2020年的21%下滑至17.1%。

对于整体毛利及毛利率减少，中梁控股解释称，主要由于受压于平均售价，年内交付的项目土地收购成本相对有关平均售价较高，因此对若干开发项目作出减值拨备。

与此同时，合约销售均价约为12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降，公司维持回款率超过85%。

报告期内，中梁控股实现总收入761.1亿元，同比增长15.4%，主要来源于物业销售，其中长三角城市销售收入占48.2%，中西部城市销售收入占比38.2%。

截至2021年末，中梁控股现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19.3%。有息负债约402亿元，同比下降26%，净负债率35.4%，与此，中梁的融资成本约9%，这与头部房企的4%左右的数值还有不小的差距。

从“三道红线”来看，截至2021年末，中梁控股剔除预收款后的资产负债率约为75.8%，净负债率35.4%，现金短债比大于1。虽然相比2020年公司剔除预收款后的资产负债率有所下降，但仍然高于要求的70%，公司目前为“黄档”企业。

“黄档”中梁控股显然是有不小的债务压力的。2月，据媒体报道，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。

2月18日，国际评级机构穆迪此前将其家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映出中梁控股由于融资渠道减弱以及未来12个月的到期债务规模庞大，中梁控股再融资风险加大”。

同时负面展望反映了穆迪预计在充满挑战的经营环境下，该公司的经营和财务表现将在未来12-18个月内减弱。在2023年6月底前，中梁控股约有11亿美元的离岸债券到期。鉴于融资渠道减弱，穆迪预计中梁控股可能无法以合理的成本发行大规模新债券，为未来6-12个月到期的债务再融资。穆迪预计其将用内部现金偿还上述到期债务，尽管这将限制其运营可用资金。

仍旧重仓三四线城市

2021年，随着行业去杠杆持续深入，中梁也在顺应形势缩减投资。2020年全年，中梁共新增117个项目，2021年中梁控股共获得85个新项目，连同合营联营公司的土地投资总额为526亿元。

中梁坚持布局二、三线城市的战略也一直没有改变，2020年，中梁投资的100多个项目中，二三线城市占比达到92%，到2021年，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占22%，三线城市占比51%，四线城市占比约10%，这样来看，中梁有超过六成的投资都集中在三四线城市。

中梁有一张自己的投资地图，按经济区划分，其长三角城市的土地投资占比为54%；其次为中西部占比16%；海峡西岸佔比10%；环渤海占比13%；而珠三角占比7 %。按土地投资金额计算，位列靠前省份分別为：浙江、江苏、安徽及山东。

中梁控股在财报中称，2021年上半年，公司拿地策略采取避开地价竞争激烈的城市，在众多的二三线城市有效分散投资。到了下半年，公司考虑到房地产市场形势变得难以预料，土地投资维持在最低水平以保留现金。但尽管2021年土地投资有所放缓，公司仍有充足的可售货值支持未来的发展。

中梁钟情非一线城市投资是有历史依据的。早在2015~2016年，一二线城市楼市在经历了一轮暴涨后便迎来新一轮政策高压，而彼时的三四线城市楼市却依托棚改发力叠加投资需求迎来了久违的去库存。2016~2019年期间，很多三四线城市新建了大量住房，而中梁控股正是借着这一波红利，实现了企业规模的快速增长。

但从2019年棚改退潮后，那些缺乏产业和人口等基本面支撑的非核心三四线城市的购房需求便开始呈现明显萎缩。

进入2022年以来，相比不少一二线城市楼市在房地产各项政策的刺激下渐次回暖，大多三四线城市楼市的成表现仍不及预期。据克而瑞统计，2022年2月三四线城市的去化周期已经达到23.25月，远高于全国百城平均去化周期（19.5月），这为重仓三四线城市的中梁增添了隐忧。

截至2022年2月份，中梁控股累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约人民币148亿元，累计合约销售面积约146.5万平方米，分别同比减少51.95%、37.47%。