天津天拖地块怎么样(天津 天拖地块)
河西踩盘后,情报小分队5月又去南开跑了一圈,随后就赶上了一波疫情反复。
这一个月来,政策面又发生了很多事情,房贷利率降了,公积金额度上调了,分区施策更新了,连全国主题大会都强调“要拐了拐了”……
而对此,广大群众的反应是——
和河西新盘主要集中在新梅江和陈塘-小海地两大片区不同,南开项目给人的直观感受就是:好“散装”。
作为市区核心城区两大门面,河西聚成了两团火,南开却没有散出满天星。
一众在售项目各干各的,无法形成像河西东南部那样的集聚效应。
南开新房地图
▪ 最南边,南开宸院住宅已售罄,正在赶工今年交付的一批,在售的只有大平层公寓。
▪ 迎水道,保利云禧这一区域热销项目旁边,跟着大刚需盘迎顺府,以及一块众所周知的不可说地块。
▪ 天拖,天保上城观景和招商江山玺双子并立、对望水西。
▪ 广开和学府,旭辉两大新盘直接对垒,隔了一条长江道,地缘客群居然还有明显区分。
▪ 最北边,老城厢中交海河公馆也凭居住型公寓占了一席之地;而绿城凤起悦鸣犹抱琵琶半遮面;再往西,南开1911和正荣紫阙什么现状嗯嗯不多说了。
不多的在售项目分布分散,价格落差也大。不算住宅,南开住宅产品总价门槛基本要在350万以上,整体500万以下和600万以上的产品较多,而中间档选择相对较少。
以南开区现有项目及土储的分布,有在售新盘且土地储备还算丰富、具备综合开发能量的,算来算去只有天拖片区了。
本期买房情报就来聚焦一下天拖:天拖天拖,能不能托起南开的“腰板”呢?
“有房有地”的天拖,确有成片开发的条件,但要论长远发展,还得看综合质素。
区位上,天拖地处南开的“腰部”,中环红旗路和西北半环快速路之间,往南是王顶堤和华苑,往北是嘉陵道和长虹,西边隔一道快速路是新发展起来的“新贵"水西。
南开板块地图
交通算是天拖的优势,不仅被快速路、红旗路围合,周边的地铁站点设置也较为紧凑,8号线和11号线在建中,与已经通车的6号线形成双横一纵的轨交格局,并在片区内留下5个地铁站点,基本能覆盖南北。
考虑到其6号线和8号线换乘站旁的区位,未来这里就是一个典型的市区双地铁上盖TOD商住组团,不过还是规划阶段。
而短板在于,与西部通达性较差,看起来和水西很近,但因保山道与保山西道、保泽道与保泽西道不通,实际过去要么从简阳辅路-快速路绕行、要么从红旗路-复康路绕行,连带着到宾水西、海泰、中北等其他西部板块的路线都比较曲折。
希望随着一中心新院区及地铁11号线的落地,天拖的西部交通痛点能尽快解决,这对水西的发展也很重要。
天拖区位示意
教育资源的AB面:片区内的中营瑞丽小学属于中营集团化办学,有名校基因但成绩有待观望;小升初属于南开中片,几所中学的实力在市区算中等水平。
比环城还是绰绰有余的,只是无法像南开北片和河西三片一样大张旗鼓的把“优质学区”几个字写在大围挡上。
另外,私立的南开翔宇学校(保山道校区)也在附近,口碑不错,不过如今“公民同摇”了,确定性有被打折扣。
当初天拖一期出让时,融创对片区的商业规划已非常完善,写字楼、老厂房创业商业、独栋底商业态丰富。
但多年过去目前,老厂房商业——融创天街1956招商情况一般,整片商业区建筑质感很好,但是业态和人气都不足,与此前“打造第二个奥城”的构想有明显落差。
融创天街1956保阳道一侧
不过融创中心写字楼已经使用,带来了一定活力。
融创中心实景
做品质社区,绿化配套不可少,片区内的天拖中央公园已经开放,有球场、有花草、有塑胶跑道、有儿童游乐区,面积虽然不大,但颜值和功能性都还不错。
天拖中央公园实景
从公园西门可以看到正在建设的天拖体育馆,面积约1万㎡,包括游泳、乒乓球、篮球、综合健身、文化活动中心等功能,算是个好配套。
在建天拖体育馆实景
当然,跟旁边水西那种大型水域公园相比,天拖的休闲设施属于片区性基础配套性质,无论是规模还是稀缺性上都有先天不足的问题。
论整体居住环境,天拖“窄路密网”的特点,使其生活氛围和红旗路另一侧相比更静谧一些。
但作为市区和南开核心板块的定位来要求的话,硬件不差,但称不上出类拔萃。
从中南道看天房天拖项目
天拖老旧社区存量较多,今年开发的新房、次新房,加上新建公园和商业配套,主要分布在保泽道两侧。
天拖板块规划示意
目前天拖唯二在售的两个新房项目都在保泽道以南,规划原因,改善属性相对有一定缺憾。
第一个是密度相对较大,天保上城观景的容积率是3.2,招商江山玺的容积率也近3.0。
第二个是位置,基本挨着快速路,噪音不可避免。再加上南侧临着中营瑞丽小学,未来上下学时的嘈杂拥堵都是问题。
当然,大环境是一方面,改善的心气儿能不能撑起来,关键还得看产品,
今年新入市的招商江山玺是情报小分队重点考察的南开项目之一。
项目是2022年才入市的纯新盘,预计2024年6月交付。整体体量不算大,由3栋12-17层小高层、9栋22-25层高层组成、共680户,产品全是143㎡及以上、2梯2户的大户型,从定位上就是奔着改善、豪宅去的。
招商江山玺沙盘实景
在售的7号楼143㎡、12号楼143㎡、9号楼169㎡三室户型,出房率分别为71%、73%、76%;均价4万5-5万,精装,总价大概在650万、700万和800万。
招商江山玺户型图
从最近开放的示范区,能感受到招商江山玺想要做出优质精装产品的努力,比如售楼处的场景呈现很下本,比如WELL建筑标准认证下的工艺展示,都在品质感和高端和差异化上下了功夫。
招商江山玺售楼处实景
但样板间展示的“实在风”也引发争议。基本“所见即所得”的呈现显得足够实在,精装选材也能够和市场主流产品持平,像户内门、木饰墙面、客厅和主卧背景墙、阳台柜、客厅柜、磁吸轨道灯这些容易展示而不送的东西,在招商江山玺这里都是交标范围。
招商江山玺工艺及精装细节
比如客厅沙发后身的收纳展示柜,对标其他同类产品,放在交付标准里是很少见的。
当然,平心体验而论,作为一个均价接近5万的市区项目,招商江山玺的一些精装细节呈现和展示仍有待精进,尤其对于在当前激烈内卷市场下异常挑剔的客户来说,要想真正以产品力“击中”他们,“豪宅范儿”的体验感和打动力还有上升空间。
招商江山玺样板间实景
如果说招商江山玺还有高端改善定位下的积极操作,那么旁边的天保上城观景就是完全另一种定位和呈现了。
营销中心不在项目处,布置在了天拖公园北侧的一个旧厂房改造空间,整体展示界面的风格比较陈旧和沉闷。
项目规划为5栋26-31层高层加3栋15-16层小高层,共610户,宅地部分密度不小;北侧配建约1.8万平的体育场,另有一处公安派出所用地。住宅除4号楼为配建的审计署专家楼、未来由政府回购,其余都是正常销售。
天保上城观景沙盘实景
高层从面积段到产品设计都偏刚需刚改。在售的高层8号楼2梯4户,中户99㎡三室均价3万9、总价386万,不到400万的总房款,是南开目前的低总价门槛级产品。
8号楼的边户117㎡三室3万8起、总价445万起;高层7号楼2梯3户,中户107㎡三室+边户131㎡三室,均价4万2-4万4,总价约450万起;算是市场上的腰部产品。
小高层5号楼2梯2户,中户134㎡+边户137㎡三室,均价4万5-4万8,总价600-610万,面积和总价都是明确的高端改善段位,但产品力明显还处于上个市场阶段,对打同价位产品显得较为吃力。
天保上城观景户型图
天保上城观景户型图
项目预计2023年3月毛坯交房,路过工地时,可以看到几栋高楼已拔地而立,居住密度的感受相当直观。
天保上城观景工地实景
天保地块成交于土地高热的2018年,合计住宅可售楼面价高达3万2,到2021年下半年才首开,而在其“神隐”的三年间,天津住宅市场正好经历了一次大的产品更新换代,入市后又赶上天津楼市低迷期……可以说,天保上城观景从拿地到入市,各个节点都有些“不逢时”。
不过从结果上来看,展示力和产品力都不在第一梯队,主打卖点是项目的单价和总价门槛。
天保上城观景工地实景
目前天拖的二手房均价大概在4万左右的水平,总的来说,以区域新房的现状,价格、产品力和需求是出现了错位的。
从天拖公园看天保上城观景
未来天拖的开发,主要是在保泽道以北。一个是融创江坪园北侧有两宗居住用地规划+配建一所小学。
再往东还有一个天拖城市更新项目,即老天环客运站附近,早前还有华润万家超市和装饰城,现已荒废很久,新规划为一个4层的大型商业和2宗居住用地。
对比河西的三大板块,天拖在气质上还是有点“普”,环境、产品、影响力都不够扎眼,部分改善需求还被西边的水西抢了去。
目前天拖中央公园既已兑现,体育场正加紧建设,加上处于城市更新中的大型商业和住宅区,底子不差,也有开发空间,但目前的呈现和区域认知、以及整体产品的绝对说服力,都不够撑得起南开腰部的使命。
曾经的地王窝,现在的散装地,南开的腰板儿,有点难。