北京北小区为什么便宜(北京便宜的小区)
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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问：京总，您好。家庭有一套住房在青塔。现我和家人继承了一套公房，80平米，价值800，在北大燕北园94年房，想请教：1.卖出公房，拿现金50%？2. 出一半价格买下公房（有增值可能吗）？孩子现在20岁男孩，如卖公房，现在就为孩子另贷款买一套投资兼住的房子（用孩子名义还是父母名义好）还是等未来5-10年内给他首付？谢谢
A:回答：你好，感谢信任!1、北大燕北园南侧是中央党校,西侧是城中村,东侧紧靠圆明园西路,没有商圈配套,后期可开发的土地几乎没有,城中村拆迁目前又没有消息,增值属性比较一般,总价800如果拿一半的话就是400,可以用孩子的名义贷款买入一套纯投资盘,兼顾保值增值.
2、如果各个条件允许,建议现在就可以计划出手,中国的经济还在增长期，城市化进程刚刚近半，所以房价还在高增长期，国际惯例是，城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上。一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺。二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强。那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在，房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差，比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌
北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看永远也不会到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,钱就放在那,谁去拿就是谁的;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
Q:提问:京总好！我住朝阳公园附近，想在朝阳区买一套改善大平层，自住兼投资，最好250平米以上，预算3000+。有什么合适的房子推荐？谢谢
A:回答:你好,感谢信任!3000+的预算属于终改的预算,这个价格投资的话如果楼盘未来的流通性不好,价值会打折.
建议在双井、朝阳公园、望京这三个区域选筹;
朝阳公园可以看下:泛海系的5个盘,碧海园、香海园、澜海园、樱海园、泛海容郡,这5个盘的流通性不错,在整个朝阳区甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比较稳健,其中澜海园和泛海容郡240平的为三居室,其他几个园区240+的为四居室;这几个小区的大平层户型也都很好.
双井可以看下富力城D区
望京可以看下东湖湾三期、望京金茂府、远洋万和公馆
关于板块上的选择:1、望京主要的优势是依托前些年高速发展的互联网行业崛起, 互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产,其次望京的崛起是08年北京奥运会，首都机场T3航站楼完成扩建,坐守国门有利位置的望京成为世界认识北京的窗口。同年北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治和土地开发项目获批，随之望京摇身一变变为北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一产住平衡最好的区，整个北京像望京这样的区再难找出第二个，行业的发展红利期一旦过了就没了。
望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.
整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.所以房价一直不高
而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;
望京自身又分为望京东、望京西、望京北和望京南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北也是这些年发展的重点，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。
2、朝阳公园这个区域属于北京的第一批豪宅盘标志性的区域,仅靠朝阳公园天然优势,也是明星扎堆儿买房最多的区域.优势是人群结构比较纯粹，和望京太阳宫双井不同的是这个板块坐拥的全是豪宅系，而像望京双井这样的板块有高中低三个不同档次的楼盘，所以整个朝阳公园内部的置换动力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是对一线明星的吸引力是比较强的。这个区域有个怪异的现象就是普通过日子的人不太愿意买在这，主要是体现在户型上，140平的可能是一居室两居室。感觉有点不太接地气，优势就是整个区域的圈层就比较纯粹。过去的朝阳公园标杆盘是棕榈泉国际公寓,后因小区设计老派加物业管理比较差,被泛海系取代.
3、双井可以说是目前北京投资首选的区域之一。属于承接国贸最优质的板块，最大的优势是弥补了东三环国贸以北缺少品质次新板块断层等缺陷的因素，在朝阳东南部算是最优质的住宅区了。所以有双井称之为国贸的后花园的说法。住宅高中低三个不同的档次的楼盘都有，可以承接朝阳核心区不同的购房群体，这个板块长期是不缺购买力的，目前区域价格也不高，品质楼盘后期的成长性比较不错.
这三个商圈在朝阳分为南东北三个不同的方向,而朝阳重点发展的是东北方向,
综合建议:如果注重楼盘的投资属性,建议首选望京,如果注重居住环境,朝阳公园这几个盘更有优势,最后是双井、双井排在最后的原因是3000+的预算在双井属于CEO盘,而双井的CEO盘比较孤立能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园和望京形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群
有时间可以看下星球置顶的文章《朝阳终改兼投资选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询!
Q:提问:京总您好，我和家属一个在望京工作，一个现在中关村工作，两年后去中关村。然后父母家在顺义。两个人刚需买房（现在住父母的房），首付500-550之间。大方向：一开始是希望买在15号线上，比较方便上班和回爸妈家。北沙滩安立路的房子老的老，新的太贵，看了看感觉上不了车。不考虑五环外的房。
这段时间集中看了看望京的房子，慧谷时空和圣馨大地都觉得可以上车，这两个小区户型虽然不理想，但是价格合适，交通方便，小区合眼缘。也有考虑买热门的小区的房子，但是单价高，面积小，居住体验就打折了。接下来还想看看朝青板块的房子。目前和家属比较纠结的地方在于：1、望京我们相中的那两个小区是否值得买？2、您还推荐我们看看哪里的房？3、慢慢看房到下半年的话，会不会错失上车的机会？现在需不需要抓点紧
A:回答;您好,感谢信任!1、北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头的热门板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;
冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,但如果您不是职业买家很难把控市场节奏;如果市场突然冒起来;笋盘的消化速度会很快,后面都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.非职业买家一般是建议淡季买,可选的房源比较多,只要选筹上正确,即便是有一个5-10%的回落也可,下一波行情会反弹上来;
2、慧谷和圣馨的品质和管理一般,在整个区域的热度属于中等;您这个预算可以看看澳洲康都、首开知语城、国风北京;朝青的话可以看看华纺、青年汇;望京和朝青都属于热点区域,这些区域常年不缺购买力,居住体验好的盘涨幅比较明显,面积大小适当即可,不必追求大面积,同样价格大面积的盘一定存在硬伤
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总您好，看了您精华栏的文章,今天突然觉悟了,通胀其实是一种税,不会改变资本的回报率,假如通胀0%时利率5%则通胀5%时利率应该升到15%,中国没有升到15%是因为资本市场和银行系统歧视民企,严重拉低了名义利率,有著名经济学家认为,2013年的土地供给的格局错误才是一线城市房价高涨的最大推手,同时他认为货币超发导致房价高涨是认知误区,而您的文章观点是房价涨幅源于货币增发,可否延伸讲一下?
A:回答:您好,1、通胀会破坏生产关系,实质回报率降到5利率永远升不到15%;通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都等同于“抢劫”，有人抢就有人被抢，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失
除此之外，通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，作为普通的个体，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价。
2、我们可以看到市场上有很多分析,包括什么人口,贸易土地制度、税费制度、还有什么空置率,水电煤,凡是用这些论调分析房地产的,全是逻辑有问题,那我们可以知道,某一些因素可以影响房价20%甚至40%,就像那位经济学家说的,一个土地制度的改革,可能会使得我们的房价差40%
那么对于某些人来说这是很大一笔数字,但是在过去的十几年里,我们的楼市上涨超过了20倍,一个这么大的涨幅,是不可能通过任何供需关系来解释的,我们做学问研究,你要分清楚主要矛盾和次要矛盾,一个20-40倍的影响度,一个是几十倍、甚至可以几百倍几千倍的影响度,像日本韩国的房价,他们都可以在货币后面跟三个零可以卖到1亿韩元.一套房子这种东西是不可能通过你的土地制度,供需制度或者说什么经济适用房制度来解释,唯一的可能就是货币;
房地产不是制造业，房地产是金融业，真正懂房地产的，全部都是金融大师，比目前最好的宏观经济学家还要更懂经济,比目前最好的投行基金经理还要更懂金融。我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头。二十万、三十万、五十万、一百万，只不过是个价格信号而已。
建议认真阅读精华栏的文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》祝一切顺利
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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