华联万柳租金多少一平(华联万柳营业时间)
又是一年高考结束时，分数线刚一公布，身边不少人就开始讨论上学区房了。
小区遛弯儿时：
院儿里俩大哥对话：
A：您孩子该上小学了吧，哪上？
B：可不该上了，这边也扫听了，没找到合适学校，打算回市区上去，户口落爷爷奶奶那了。
办公室工作时：
同事小张，为了孩子上学2015年前后咬牙卖掉自己在回龙观的房子，8万一平在万柳买了个40多平的“占坑房”，现在在那边租房住。
粉丝群提问时：
佳爷房谈粉丝群铁粉，大哥自己开公司，有一些经济实力，孩子过两年上学，想在万柳买个品质三居，带老人一起住。
高考和中考结束这一个月里，“学区房”这个词一直在我耳边挥之不去，所以这周我决定去跑跑学区房。
网上流传这样一张图：海淀，西城仍然是高分考生产出的大户，教学水平仍然名列前茅。这两个区域的学区房仍是购房人讨论的热门，所以我们先从占比最大的海淀开始聊。
随着各区域陆续推出多校划片政策，对楼市有何影响呢？
首先，我们来看看北京部分区域多校划片的新政，多校划片逐渐被普及，但具体的派位规则，我们还需要等各区细则规定出台。
提到优质学区板块，大家首先想到的就是“好贵啊！”今天我们就以海淀著名学区板块万柳为例，给大家分析一下它究竟好在哪，又因何贵。
万柳学区板块准确来讲应该称为海淀学区板块，该板块改善户型占主导，从小区品质和居住舒适度来划分的话，可以将万柳分为三个板块：
北部低密住宅板块：包含万柳书院，万城华府和万泉新新家园三个高端社区。
临河休闲居住板块：位于万柳西部区域，主要以临昆玉河和长春健身园的板楼为主，出房量比北部区域要多一些，代表小区像碧水云天，光大水墨，康桥水郡。
东南部塔楼板块：整个万柳板块，该区域以塔楼为主，房价相对较低，代表小区有蜂鸟社区，光大花园，峰尚国际公寓。
万柳片区示意图
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交通及地段
万柳地处西三环到四环之间，地铁10号线巴沟和长春桥站途径，自驾上三环和四环都很方便，地段优势不用过多赘述，在这里其实最想说两个事儿，第一，板块内几乎没有太多的写字楼，可以说是纯居住板块，周边虽然挨着中关村，知春路，魏公村等众多工作区域，但是自驾上班的白领上下班基本都是走远大路，巴沟路或是蓝靛厂北路上三环四环，并不需要穿行万柳社区，所以除了这个区域居住的人群，周边工作人群并没有对居住区的交通带来太大的影响。第二，如果从区域最北端巴沟路作为参照，向最南端远大路画一条线，直线距离不到2公里，这意味着无论你住在哪个版块,交通，生活，教育，医疗等配套都可以共享，生活非常方便。
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生活购物
上文也提到了区域内的生活配套共享，且辐射所有小区，像华联，超市发，万柳商街三个商超，加上部分小区会有定点的送菜时间，片区内到处可见的银行，理发店，饭馆等等，生活配套真是没得挑。
万柳华联
超市发
迪佳广场
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看病医疗
三公里范围内有海淀医院和海淀妇幼，十公里左右有北医三院，安贞医院和积水潭医院，可以说是区域辐射范围内有多个三甲医院。
海淀医院
海淀妇幼保健院
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居住环境
这个区域的小区都很注重绿化，老社区都有门禁，差别可能就是物业管理的严格程度，部分小区跟着业主还是能混进去的，周边环境来看，昆玉河在板块西侧，紧挨着河边就是两个大型的运动公园，里面既有付费的专业足球场，网球场，也有免费给大家使用的运动跑道，篮球场及健身场地，踩盘时发现公园北侧停着两辆旅游大巴，听当地居民说，周末节假日的时候还会有旅行团到公园游玩。
昆玉河
运动公园
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生活氛围
除了名校，这里还有很多的大学公寓和早年间事业单位的福利房，公园里到处可见练书法和吹奏乐器的老人，文化气息较为浓重。
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教育资源
这个下文会着重描述。
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房价
700万为该区域小户型起步参考价
1500万为该区域改善3-4居的起步参考价（具体得看房龄，户型和品质等因素，下文会具体介绍）
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租金
50平左右开间6500元/月，板楼2居12000元/月，3居20000元/月，塔楼平均月租金便宜2000-3000元/月。
中关村三小和万泉小学
两个学校划片区域综合实力点评：
因为两个学校相邻，配套，交通基本属于共享，综合教学质量和学校等级来看，两个片区综合实力中关村三小更强一些。
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中关村三小片区（万柳校区）
中关村三小南校区（1-3年级就读）
中关村三小万柳校区分为南北两个校区，低年级（1-3年级）在南校区上课，高年级（4-6年级）在新建的北校区上课（2016年投入使用）。其实这种分年龄不同校区上课在其他区域也有类似的情况，一个为了是学校原址面积小建筑老承载不了生源压力需要扩建，还有一个原因就是低年级和高年级学生分层教学，经常组织团体活动，形成家庭概念，防止欺凌事件发生,另外，从三小的外墙宣传栏来看，学校还经常组织学生进行社会实践活动，培养学生的交流沟通和独立生活的能力。
我们走访了周边中介和部分家长，从他们口中得知，三小综合实力强（硬件水平，师资力量和教学成绩），毕业生基本可以考入优质学区。一部分学生通过推优、特长生的方式进入人大附中、清华附中、北大附中、一零一中学。还有学生直接出国，剩余学生通过大派位进入八一学校初中部、北京十九中、中关村中学这些区重点级别的学校。
登记划片
入学条件
中关村第三小学万柳校区幼升小入学条件（数据为小编整理，仅供参考，具体以学校公布信息及招生简章为准）
需要注意的是踩盘过程中中介人员告诉我们，挂靠四老的购房人，非直系如果房源挂靠在姥姥爷爷名下，孩子是可能上不了学的，这一点也希望打算在这里买房上学的家长朋友们注意。
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万泉小学片区
万泉小学虽然综合实力略逊于中关村三小，但该校学位充足，入学门槛较低，直升理工附中几率高,排位学区和三小一样都是区重点级的中学。我们跑盘过程中遇到一位接孩子放学的阿姨，用她的话说就是万泉和三小比一个是传统校，一个是创新校，不是一个风格，各有各的优势。
派位中学
北京十九中，八一学校初中部，中关村中学，中关村中学知春校区（原知春里中学）。
入学条件
万泉小学幼升小入学条件（数据为小编整理，仅供参考，具体以学校公布信息及招生简章为准）
聊了这么多，有人会问，房价呢！说好的预测呢！
据周边中介门店介绍，和去年同期相比，万柳各小区二手房成交量略有增涨，但价格和之前基本持平，近四个月相对来说较为平稳。
万柳片区出房量和关注度较高的二手房小区最新参考价格：
从热门房源来看，除了蜂鸟社区和个别老旧小区有小户型外，其他二手房社区小户型占比极低，大都为大户型产品，户型面积区间最小42平，最大400平以上，也导致了该区域项目单价跨度从10万/平到18万/平。
热门二手房点评
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碧水云天
进到这个项目也是费了一番波折，全封闭小区，大门都有门禁，保安非常负责，正想放弃的时候，眼疾手快跟着垃圾车从消防通道进到小区，碧水云天是03年的小区，楼顶呈现的是帆船形状，所有楼栋顺着河水流向西偏15°，据说建筑理念是业主住在这里寓意驶向未来，顺风顺水。小区分2期开发，一开始一期（东区）二期（西区）各4栋板楼，后来又加盖了4栋塔楼，12-16层高，板楼1梯2户，2梯3户，塔楼2梯7户，2梯8户，主打150平左右3居和180平左右4居户型，顶层为复式房源，1号楼以4居户型为主，2，3，4号楼以南北向3居为主，2号楼为研究所家属楼，整个小区只有7号楼有大户型的3居，面积约为161-180平，四栋塔楼里还有少量的纯东向和纯西向的1-2居，最小面积72平的1居，当时建小户型开发商也是为了走量，小区目前整体成交价在13万左右。
小区东侧还有四栋回迁房，叫汇新家园，跟商品房隔开单独物业，大户型较多，单价在10万-11万之间。
从购买人群来看，这边大部分是朝阳过来的改善上学需求，也有少量的海淀和西城购买力。
小白认为,碧水云天算是万柳临河板楼里性价比较高的小区，房源量多，三居成交量列前茅，社区管理也较为负责，和相邻的两个小区比较，光大水墨价格比他贵，康桥水郡中心有健身会所但花园较小，留给业主活动的空间有限。所以面积够用，品质不错，价格适中是这个小区的特点。
小区物业-亿城物业
小区绿化
小区实景
光大水墨
临河板块里唯一一个正南正北朝向的小区，共六栋楼，楼间距150米左右，且错板布局，所以中高楼层以上房源每个房间不光能看花园，还可以观河观山，采光较好，也被称为万柳板块中的“小万城华府”，户型少量的东南西南朝向的2居，主打三居，位置较好的3号楼户型187-292平的3-4居，也只有这栋楼可以直接从车库电梯入户，3号楼成交价17万/平，其他楼栋房源整体成交价约为15-16万/平，综合参考产权，税费，装修情况和楼层等因素，该小区不同房源差价约为50-100万。
光大水墨实景图
光大水墨实景图
3
康桥水郡
小区只有三栋楼，合围构成，东侧紧挨着中关村三小，小区中心位置有个小花园，健身会所，平时业主也可以去西门的公园锻炼遛弯儿，主打户型为127平的2居-160平左右的3居，还有极少的45平1居，1梯3户，因为小区规模不大，所以关注度不是很高，但是由于相对其他改善小区面积较小，也是区域内唯一有127平的南北2居，一些购房人想改善居住看了碧水云天资金够不上，总价差个100-200万，看看这也是不错的，毕竟可以改造一个实用的户型，价钱又合适。另外这个小区最大的一个亮点就是安全保障做的不错，需要定向刷卡进入指定单元和楼层，安全私密，而且小区紧邻着三小，但教学楼将住宅和操场隔开，既衰减了噪音，又能看到自己的孩子在操场上课玩耍，更重要的是孩子上学不用过马路，可以保证孩子的上小学安全，还可以在家多睡一会儿，上完3年学，也可以在区域内进行改善。
康桥水郡健身会所
康桥水郡南门
康桥水郡小区实景
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蜂鸟社区
小区共4栋楼，其中3栋住宅，1栋底商，底商主要解决业主的吃饭问题，也有一些银行。小区主打44-52平的开间，还有少量的61平开间，78-82平的1居和13户3居，2梯8户，50平左右开间成交价格700万左右，整体成交价格14万/平，大部分业主都是买了这的房子，在转租出去，自己租一个周边三居为了孩子上学，小区60%出租率，租客大都为年轻人，周边学校大学生和中关村科技园工作的白领，小区车位为协议车位，25年使用权，3层升降式停车位，相对来说停车位较为紧张，该小区为万柳板块价格最低的小区，适合资金不够，想占坑上学，在万柳居住的家庭。
蜂鸟社区
蜂鸟社区实景图
蜂鸟社区健身场地
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万城华府
分为玺园，海园，尚园，龙园四个社区，成交价在18万/平，是万柳板块中高端居住社区，海园房源为大面积的平层和叠拼；尚园户型最大，都在300平以上；龙园户型最多，既有小户型房源，也有300平以上的大户型，小户型房源主要是为了资金不够想享受万城华府居住品质的购房人考虑，车位价格150-180万。
万城华府实景图
万城华府实景图
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万泉新新家园
99年建的项目，万柳最早的楼盘，也是北京第一批建造的商品房，从外立面来看保养得还很不错，小区占地16万公顷，规模相当于万柳总占地面积的四分之一，社区共32栋楼，有2栋保障房10号楼和11号楼在小区外围，保障房单独物业管理，万泉新新家园也是北京第一个6层矮板带电梯的社区，1梯2户，目前商品房成交单价12万/平，和区域内其他改善大户型小区相比，单价和总价都有价格优势，目前小区主力户型为136-258平3-4居，还有部分复式房源，3居在售总价2000万起，4居在3500万左右，从配套来看，社区内自带会所（游泳健身）和老人活动中心，小区中心还有高尔夫，篮球，网球场地，内部还配有幼儿园，基本上足不出户就可以享受所有生活配套，开车的话采取的是半人车分流，因为小区占地面积大，户数多，所以每个小区大门都可以进入车库，每套房子都带一个车位和储物间，也是避免了造成小区周边交通堵塞，车位的话地上是70-90万，车库是100-120万。物业是亿城物业，乍一听挺陌生，说说使用亿城物业的其他小区您就知道了，碧水云天，亿城西山华府，亿城燕西华府，个个都是高端小区。从我们踩盘来看，这个小区为纯封闭社区，外来人员要想进入没那么容易，需要登记而且保安会确认是否和业主认识，开车也要刷卡进入。
小区做的最好的就是到冬天供暖会比国家要求的供暖季提前15天，且延后15天结束供暖，足足多出一个月的时间，但收费并没有增加，也是做的非常的人性化。如果想去大型商超，出西门不到30米就是华联，因为小区地处万柳最北端，低年级孩子上学步行的距离可能有点远，大约需要15-20分钟，但小区门口就有公交车，乘坐还是非常方便。
万泉新新家园大门
万泉新新家园实景图
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阳春光华
分为橡树园和枫树园两个塔楼社区，橡树园共3栋楼，均为理工大学教授家属楼，社区虽然小点，但户型都是南北通透的2-3居，需要注意的是因为是公房，上市交易的时候需要补税。枫树园共8栋楼，大都为西南和西北朝向的2-3居，7，8号楼户型相对大一些，均价11-12万/平，差不多多一个卫生间或客厅变宽的面积，4号楼为中心楼座，15层，2梯8户，3-4居，面积大，总价高，小区为盛世物业，种植了枫树，环境和物业管理都还不错，该小区是板块内唯一有内部独享菜站的社区，小区内老人较多，所以社区较为安静。
阳春光华实景图
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光大花园
共15栋楼，因为是开放社区，所以管理相对松散一些，但绿化看上去做的还是不错的。户型为76平-260平的1居-4居，目前成交单价约为11万/平。
光大花园实景图
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涧桥泊屋
02年的板楼，外立面看上去小区显得新一些，封闭带水系的小区，172-182平3居，185平4居，目前成交单价约为13万左右，总价2400-2600万/套，大部分房源客厅双卧室朝南明卫，在小区里转了转，发现物业管理还是不错的，配置了驱蚊灯，夏天遛弯儿不用担心被蚊虫叮咬；而且安装了路面灯，也增加了小孩儿在小区玩耍时的安全系数。
实景图
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锋尚国际公寓
第一批外设计师设计的住宅，也是当年比较少见的科技住宅，恒温恒湿，当时的理念是安全私密，所以建的都是小窗户的房子，小区共6栋楼，都是塔楼，60多种户型，。从1-4居都有，中心花园带水系，物业一般，出入自由，整体来看，这个小区价格较高，成交均价12-14万/平。
实景图
在万柳片区足足逛了一天，看到很多父母为了孩子上学和小编一样奔波看房，也看到学校门口排队接送孩子的家长，感慨良多，在这里动辄十几万的单价买到的学区房，总价都在千万以上，很多家长花费相当的财力，耗费很长的时间精力在找房，所以我也想跟那些正打算购买学区房的朋友们说说心里话：
1.谨记买房五要素，开发商，物业放首位
万柳的房价确实不是那么的友好，但是综合这个区域的交通，配套，环境及教育实力等等来看，去掉学区属性，这里也是一个宜居，适合改善职业的区域，毕竟地段在那摆着呢。周边世纪城和中关村片区的房价其实比这里也只便宜了1-2万/平，佳爷的购房五要素中前两位分别是“物业”和“开发商”，从万柳的开发商和整体物业管理水平来看，还是不错的。
2.多校划片后 区域内优质学校少买房需掂量
很多家长担心明年1月1日海淀实行多校划片，不再一个小区对应一所学校，现在还该不该提前入手万柳学区，其实我觉得家长们一定要想明白几个问题。首先多校划片的细则没有出台，有可能会扩大片区进行大派位，比如世纪城的业主也可以有机会上中关村三小，或者根据不同的区域设置派位几率权重池，比如万柳上三小的概率为60%，世纪城上三小概率为40%，当然，这都是我们的猜测，一切要以官方公布的数据为准。其次，相比其他片区，万柳板块附近的世纪城，中关村板块，也都是不错的学区板块，别忘了除了多校划片，还一个是鼓励就近上学，所以相对来说即使您上三小的概率降低了，周边的学校也都是海淀的优质学校，影响不会太大。我们觉得会受影响的是片区内优质学校较少的区域，买这些小区时您就需要掂量掂量了，如果入学政策变化，房价出现调整，您是否可以接受。
3.时刻关注学校官网招生简章，防止买到未划片房源。
从我们踩盘过程中了解，万柳板块的学校入学门槛相对来说还是比较宽松，目前基本上属于父母或者爷爷奶奶名下有房，且孩子落户就能上学，但还是要提前到学校或者官网查看招生简章，尤其是每年生源数量不同，划片小区可能会有调整，所以您一定要多留意学校官网的招生登记通告，防止您要买的小区楼栋没有被划片。
4.二手房仍是买方市场，学区房也可以砍砍价
从房价和成交来看，万柳的成交量相比去年年底确实有所回升，即使多校划片的消息提出了有一段时间，成交也远没有明显的回暖迹象，价格也基本与去年年底持平，所以如果您想在万柳买一套合适的住宅，房源量比较充足，而且现在仍然是买方市场，选择一个合适的小区和户型，时刻记得咱的购房五要素，砍砍价还是没毛病的。如果您是购买占坑房，只是为了孩子上学只租不住的话，在挑选房源的时候，也要留有充裕的议价空间。
