为什么别墅不如大平层(为什么大平层比别墅好)

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 高茹

随着生活水平的提高，人们越来越注重自己的居住环境。在高端改善类的购房选择中，大平层和别墅产品成为首选。目前济南市面上有同面积段的两类产品价格相当，但确有着明显的区别。大平层豪宅的特点主要是户型设计性强、装修标准高，而别墅的特点则是私密性强、自然环境好，更重要的是在空间延展性上，别墅做的是加法，而大平层做的是减法。

高贵并不“贵”

用加减法看透别墅与平层的性价比

说到大平层与别墅，很多高端购房者在潜意识里会觉得别墅太贵了，但是事实可能并非如此。别墅因为其特殊的价值定位，感觉可能是遥不可及，但是换一种计算方式的话，别墅反而会成为一种更好的选择。

其实大平层和别墅这两种产品代表了两种不同的生活观念，除了在户型上的一些差别，在实际使用面积以及性价比上也有很大差别。

我们以一套200平米的大平层产品为例，市场均价约30000元/㎡，总价约600万左右，而一般的大平层产品的公摊大约在20%-25%左右，这样换算下来，200平米的大平层实际使用面积可能只有160平米左右。

但是如果是200平米别墅产品，除了既有的使用面积，还有院落，露台以及高挑空地下室这些空间的延伸，实际使用面积可能达到300多平米。按照总房款600万计算，别墅产品的单价仅20000元/㎡左右，这样对比来看，别墅并不贵反而性价比更高。

平层做减法，别墅做加法

可延展空间和私密性别墅更胜一筹

像刚才提到的200平米的大平层与别墅的对比，由于公摊和延展空间的不同性质，所以在实际使用面积上，大平层实际上在做减法，而别墅是在做加法。

得益于别墅产品在院子、地下室、露台等空间的高延展性，使得它的户型更具可塑性。在济南西部的腊山御园·山上，其别墅产品就是一个很典型的例子。

腊山御园·山上联排别墅239㎡户型图

山上现在主推230-410㎡的别墅户型，其中395-414㎡别墅户型全部为包含院落的别墅产品。以239㎡的联排别墅户型为例，建筑面积约239㎡，但是加上地下室、阁楼等延展空间，使用面积可以达到387㎡左右，此外每栋别墅都配有一个约135平米的院子。

腊山御园·山上实景图

除了联排别墅产品，腊山御园·山上主推的户型还有独门独栋的院落式别墅。每一个院落都被深沟高墙所隔开，每户之间的隔墙高度可以达到3.6米，既有住宅的尊贵感又保证了私密性。与此同时院落的分层居住特性，也将这种居住的私密性不断放大，住在里面的每一个家庭成员既有大家一起活动、休闲的院落、客厅空间，也有属于自己的私人空间不受打扰，这种对于个人需求的考虑，也更能满足高端改善群体的住房需求。而这些特点也是平层产品所不能满足的。

市场占有率不足3%

不仅稀缺更是可以收藏的传世佳品

近日，济南市房地产业协会执行副会长李刚在采访中表示，近三年，济南房地产市场上这种低密院落住宅产品的供应量以及供应面积不足整体供应量的3%。这个数据足以证明院落别墅产品的稀缺性。此外根据国家近几年大力发展普惠性住房的政策走向，未来低密度别墅产品的审批也会越来越难，这就让这种产品更显稀缺。

腊山河公园实景图

也是因为这种稀缺性以及院落结构，使得这种产品的功能定位也不再仅仅是居住，更是可以传承的收藏级私品。像刚才提到的腊山御园·山上，除了它独门独院的产品特性，更是有着难以复制的城市景观资源。首先在周边环境上，东临腊山公园，北靠腊山河，依山傍水，在济南城区内也是绝无仅有的资源。

腊山御园·山上实景图

再到小区内部，小区内树木全部为全冠移植，紫薇、樱花、西府海棠、北海道黄杨这些名树木都是园林景观的点睛之笔。据了解，腊山御园小区内树木种类多达六十余种，一年四季花开不断、绿树成荫。

腊山御园·山上实景图

庭院从古至今在中国人心中都是一个独特的存在，古有袁枚的随园、沈括的梦溪园，这种人和景的搭配，在一定程度上对于这些文人大家所取得的成就也起到了一定的促进作用，成就了他们文学上的才华。到了现代，在快节奏的都市生活环境下，有一个院子就成了一种奢求，而独门独院的别墅型院落更是少之又少，这种院落产品除了可以满足几代人共同居住的需求外，更能满足高端改善群体一份情感的寄托和留白。