团购商铺应注意什么意思(商铺团购是什么意思)

商铺和住宅是不一样的，住宅有更多的政策属性，附属价值属性，最关键是具有居住属性，刚需很多，而商铺这些统统不具备，唯一具备的就是商业属性，投资回报率是多少，是普通老百姓考虑购买商铺的唯一指标，既然是投资，房价就会决定投资回报，房价越高租金越低，投资回报也会越来越低，那就不值得投资了，关键看商铺的商业价值到底有多大？

怎么来判断商铺的商业价值，这是投资者必须要过的第一关，这一关过不去，购买商铺就和赌博没啥区别，一切全靠蒙是不行的！

昨天聊过，开发商的一些定价策略，开发商都是买的三年后的价格，对于一个新商铺来讲，是需要运营能力的，为什么会把运营能力放在这么重要的位置，之前商业房可都是谈的商圈，因为商业模式的变化，运营能力才是主流，另外，新商铺的不盈利周期是多久，买了商铺，多长时间内租不出去的可能性是多大，看完这些，对商业房价就有了一个立体的理解，

那么，接下来，谈议能力和策略，就会有更多的思路了，你知道的底牌越多，越好去操作这些事情；

第一：了解开发商的资金周转情况，多方面了解；’

开发商的资金周转情况，决定了他们想不想快速的卖房，想卖，这就简单了，不缺钱那就不多说了，怎么查他们的周转情况，很简单的几个事情就可以解决，实际上都缺钱，只是流动性怎么样而已？

一个是看一下房管局备案情况，项目有没有抵押，这些信息都是公开的；

二是打听一下销售员的工资，有没有按月结算，很多人认为，都是代理公司，有意义吗，有的，自己去想吧！

三是问一下签合同的时间，签合同开发商都不着急，说明周转不好，因为你要按揭，可能房源就在抵押过程中；

四是看看网上有没有什么负面新闻，就可以简单地判断一下；

对于散户来讲，了解这些意义不大，如果有想一起买的，这样做的意义就大了去了，因为议价能力更强；

第二：抱团购买商铺的意义，大于一个人去购买；

现在有很多团购网站，很多传统媒体也喜欢搞团购，团购商铺是一个绝对的优势，议价能力很强大，为什么呢？

想一下，一下买走20套商铺，每套100万计算，那就是2000万的回款，开发商缺钱的时候这就是救命稻草，这个时候的议价能力也越强大，这就是为什么要了解开发商的屁股，到底是怎么样的，就可以找到议价的软肋；

一般个人购买商铺，还是要多打探和了解销售员销售经理手里的权限有多大，逼迫他们向上面反映你的诉求；

商铺的销售往往比较难销售，因为被洗脑过了10多年了，大家都学的聪明了，这个时候，你就可以最大限度的拿到优惠和折扣，其实很多人买商铺，买房子喜欢找人说情，实际上说情后的价格往往比较高；

产权商铺的购买，还是建议不要买了，问题太多，往往都扮演的是一个接盘侠的角色，再次出手很艰难；

第三，一铺一买的时候，买二楼的时候，有可能可以捡漏；

一铺一卖就是指的，大面积的商铺，往往几百平米，售价都在接近千万以上的价格的时候，是可以议价的，这个议价讲究的是，时间策略，还有介绍策略，带动策略等等；

总是来看房，但是又表现的特别想买，但是就是不出手，用时间来沉淀优惠政策，等待时机，没准你提出的要求就实现了，往往主动给你优惠的时候，就是有问题的时候，这个时候，还可以要点优惠政策，物业费，契税费用，维修基金都可以选择让开发商优惠，商铺不比别墅，属于不可再生资源，商铺的价值在于生意，没生意一切都是扯淡；

还有就是单独的二楼，三楼，有时候这样的商铺，往往投资价值比较高，价格可以往下大大的压下来；

还有，一拖三的房子，实际利用价值很小，但是价格不低；

买房的时候，可以按照一层一层的计算，底商一楼怎么计算价格，这是商业价值早就这么高，二楼算一个价格，三楼算一个价格，这样的就可以大大的把价格拉下来，二楼一般是一楼的5成到7成，三楼是一流价格的4成到6成，算一算很划算；

第四，抵账房，拍卖房是可以买的，但是要确认没有人在使用；

国内法律的执行能力上，还有很多的额无赖模式，例如你买了一个法院拍卖的房子，有租赁合同就不多说了，特别是原房主占用的这种，不给你腾房子，这就很难办，这个时候一定要确认，没人在使用，法院拍卖的房子，可以去参与，觉得合适就拿下，前提是要提前调查房源；

还有即使顶账房子，这样的房子也可以低价格拿到，为什么呢？

着急回款，用底商抵工程款，开发商抵款的时候，一定是高价格，工程方要资金快速的得手，会低价卖掉，买的人可以受益一些；

但是抵账房，要把手续，搞对了，避免出了差错，这些就不详细说了，可以私下问我也可以；

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