一套房子56万首付多少.(56万的房子首付多少)

前段时间，朋友小新告诉我现在东莞新房到处在打折，想趁这个机会在东莞买房。

小新在城区一互联网公司上班，月薪1万出头，在东莞工作三年多存了30万左右，家里还能给凑点首付。

得知我从事房产相关工作，便让我帮忙把把关，把她前几天去的南城一公寓，销售给他算的置业计划表发给我了。

一听到她看的是公寓，我已经感觉不妙了，接着看了一眼置业计划表，我都惊呆了：市场刚开始回暖，双合同又来了？

小新说，一开始她也觉得奇怪，首付本来写的是45万，为什么又要在后面多加11万呢？

后来销售跟她解释，11万是装修款，并且需要在首付款的时候一次性付清。

小新觉得很无语，她首付本来就不够，现在还要加上11万的装修款，首付已经高达56万，说不定都可以在城区淘一套比较笋的小两房了。

并且，销售告诉小新，他们是按双合同来卖。

淘房君也实在想不通，在现在的市场行情下，东莞打折促销、送装修的新房一抓一大把，到底是何方神圣还敢这样变着法作妖呢？

首付增加十多万，想买房必须签双合同

小新告诉我，她看的这个公寓是位于西平的新地中心项目。

西平是城区比较宜居的一个片区，市场大多以二手房为主，已经很久没有新房项目入市了。

她在东莞广播电视台附近上班，平时上下班路上经常会看到新地中心位于三元里立交桥附近的广告牌。

对于像她这样首付预算较少的年轻人来说，离自己工作比较近的公寓产品，又是新房，确实很容易令人心动。

现在新地中心正推出一口价房源，总价都在110万左右。

她看中的是一套面积约48㎡的商办产品，总价约101万，折后单价约2万元/平。

这101万的总价就包含了实际购房合同款897034元和装修合同款约定的111366元。

如果按照购房合同的89万元计算的话，小新的首付只需45万左右，但装修合同款11万需要在交首付的同时一次性付清。

也就意味着小新的首付一下增加了十多万，56万的首付压力不小了。

小新也向销售咨询了，预算不足可不可以毛坯交付，只签购房合同，不缴纳装修款？

对方表示，现在推售的是一口价房源，项目目前在售的所有产品都是带装修的，不能选择毛坯交付。

这个一口价就相当于精装修为捆绑销售，要买房就必须签装修合同。

位置不错，户型使用率低，空间逼仄

为了更好地帮她把关，淘房君特意去项目现场了解了一番。

新地中心位于宏伟路与西平路的交汇处，距离小新上班的地点差不多两公里左右，骑电动车的话不要10分钟就到了。

距离西平地铁站约1公里，公交出行也比较方便。

项目紧挨光大景湖荣郡、天利中央花园、中熙弥珍道等西平成片的居住区，居住氛围比较浓厚。

这些成熟的社区生活配套在新地中心也可以享受到，与时代城广场的直线距离约500米。

此外汇一城、国贸等商圈也都在5公里生活圈内，项目的位置还是很不错的。

据销售介绍，项目只有约48㎡和72㎡两种户型的商办产品，看房时需要上交手机，因此没有样板间的图片供参考。

两种户型的样板间做的都是类似公寓的LOFT样式，层高为4.5米，一层层高为2米，公摊面积为30%。

48平的户型一二层是隔开的，房间很矮，实际使用面积仅34平左右，整体给人一种局促和压抑的感觉。

72平的户型实际实用面积也只有52平左右，不过它中间做了中空设计，空间感更开阔一些。

公寓容易被套牢，

双合同叠加双重风险

小新听我分析完这些，内心还是有些动摇，新地中心位置不错，配套成熟，上班也挺方便的，要不趁现在打折赶紧上车吧。

或许每个年轻人心中，都像小新一样有一个“loft梦”。

而我，将亲手打破她对“loft美好生活”的向往。

可以说，市面上99.9%的loft公寓，土地性质大都是商业用地、商办用地……

从原则上说，公寓是不能落户、没有学位的，并且公寓贷款只能贷10年，公寓的商用水电比住宅民用水电更贵，极大地提高了你的生活成本。

现在有很多刚需年轻人，刚出来工作不久，钱不够，想买个总价低的公寓作为过渡房。

我想说的是，一旦你第一套房买的是公寓，那基本上就是被套牢了。

首先，公寓的首付至少在50%以上，并且只能商贷，不能享受银行优惠利率，这么一想，你还觉得公寓是刚需产品吗？

其次，高昂的交易税费导致公寓的流通性极低，一个小区，一年到头可能也交易不了两套二手公寓。

一套50万的公寓，就算是涨到70万，交易税费11万，实际收益只有9万。

每交易一次等于被扒掉一层皮，于是买进公寓以后，普通业主们一个个基本上都没想过出手，老老实实地捂着，当终生房东。

有人说，不出手可以放租，那我们就要考虑到一个租金收益率的问题。

一般来说，如果一套公寓的租金回报率＞银行理财，可以考虑投资。

好的银行理财产品，年化收益大概在4%-5%。

拿新地中心来说，参考周边的思朗广场租金大约3000一个月，但出租率比较低，相比租金昂贵的公寓，租客更愿意租价格便宜，户型更大的洋房。

图源：链家

粗略计算，新地中心一年的租金回到率大约是-3.56%，从长期来看，并不具备投资价值。

这些都暂且不谈，新地中心的双合同问题也是一个巨大的隐患。

过去，我们在阳关问政平台上看到过不少购房者，因为“双合同”带来的一系列维权问题，维权难度又非常大，有不少购房者深受其害。

这些年，这类公寓产品已经成了许多刚需买房绕不开的“新手坑”。

转发给身边要买房的朋友，碰到这样坑爹的“公寓产品”，还有“双合同”这种骚操作的，告诉他们：