万科美好家品质怎么样(万科美好家的质量如何)-百科网

万科美好家品质怎么样(万科美好家的质量如何)

我国房地产市场，每年住宅开发量占比最大，虽然近年随着人口出生率下降，住宅占比会逐步降低，但是乐观估计仍占50%以上，本期分享笔者近年来，对住宅设计研发和管控的某些技术措施。

住宅是最常见的建筑设计类型和产品了，大家往往对住宅地产和住宅设计轻视，而重视商业地产项目，因为这些项目容易评高级职称，写论文容易出技术成果。其实笔者也是多年之后才转变了这一成见！

一般来说，作为甲方集团设计部或者大型乙方设计院，都会制定一套专业统一技术措施，我在同济院就担任过主任工程师，承担院内审图和设计标准化工作；后来进入甲方，主管集团标准化工作，就改进升版了这套技术措施。

1.1 结构选型原则：

1) 高层商业/办公/酒店：框架-核心筒结构；

2) 多层商业裙房、幼儿园/学校，变电站：框架结构；

3) 多/高层住宅：剪力墙；

4) 地下车库：优先考虑板-柱结构体系，当项目所在地的规定限制施工时，可采用扁梁-大板体系。

5) 剪力墙应以周边均匀、对称、分散等原则合理布置，以规范规定的水平位移限值为准尽可能减少剪力墙数量。控制合理的剪力墙长度；强周边，弱内部；尽量采用大开间。开放式厨房不允许突出墙柱，与阳台相连的房间需要打通等等影响二次装修的剪力墙布置。

2.1 填充墙

1) 外墙：a. 蒸压砂加气混凝土砌块A3.5 B06，Ma5.0砂浆砌筑

b. 小型混凝土空心砌块MU5，Mb5.0砂浆砌筑

2) 内墙：砂加气混凝土砌块（砂加气、灰加气均可）A3.5 B06，M5砂浆砌筑

3) 与土直接接触的填充墙：a. 实心混凝土砖MU5，Mb10水泥砂浆砌筑

b. 小型混凝土空心砌块MU5，Cb20混凝土灌孔，Mb10水泥砂浆砌筑

四、计算要求（节选）

4.1 计算地震内力时，抗震墙连梁刚度可折减；计算位移时，连梁刚度可不折减。

4.2 柱配筋计算原则：按单偏压计算，双偏压校核，异形柱按双偏压计算。

4.3 地下室外墙计算：强度计算(承载能力极限状态)时取抗浮水位；裂缝计算(正常使用极限状态)时取常年水位。

五、基础设计（节选）

5.1 桩基础

1) 当普通的天然地基不能满足设计要求或造价相对较高时，可考虑采用桩基础、桩筏联合基础或地基处理等形式。

2) 设计采用的单桩承载力应根据现场实测的试桩极限值取用，试桩及锚桩应尽量利用工程桩。

3) 工程桩应优先选用细、长的桩型；承压桩的布置，优先考虑在墙、柱下布桩；当计算需要布置抗浮桩时，抗浮桩的布置优先考虑底板范围内分散布桩，且应同时考虑局部抗浮的问题；群桩的形心应尽量接近荷载的形心；抗浮桩应优先选用预制桩，当有地方规定禁用的除外。

4) 桩设计应充分利用桩身强度；预制桩应注意桩身接头有足够的强度；灌注桩可优先考虑后注浆，并按照后注浆实测的承载力进行设计。

六、地下室结构（节选）

6.1 地库除当地明确规定需采用梁板体系外，应优先考虑主梁+大板或无梁楼盖。

6.2 合理布置地下室框架柱，长短跨形式柱网应优先考虑扁长柱，柱长边方向为车长方向。

6.3 梁板式楼盖应尽量设计成宽扁梁，无特殊情况不设反梁，局部因满足净高的情况可上翻。

6.4 地下室外墙厚度≥300mm时，按不设扶壁柱设计。

6.5 地下室外墙，符合条件的采用双向板计算，计算裂缝时保护层厚度可取30mm，外侧竖向钢筋采用通长钢筋+附加钢筋，附加钢筋长度为1/3层高，且内外侧配筋分别按各自的计算结果进行配筋；

7度区100m以下高层住宅标准层，板的含钢率为10~15Kg/m2，梁为15~20Kg/m2，墙柱为20~30Kg/m2

笔者曾研究过多层+小高层结构选型论证，并且建模分析统计含钢量：

得到结论：

1）不超过21m，7F以下（含7F）时采用剪力墙或者短肢剪力墙均可，造价相差不大；异形柱框架仅适合3F以下；

2）小高层类似以上结论，是否做短肢剪力墙，要由建筑布局来定，短肢剪力墙虽说抗震不利，配筋率加大，但是对建筑房型灵活改造是有利的。

150~200m超高层，地上土建成本大约是100m以内的1.5~2倍！按照2梯4户，标准层500㎡假设由30层住宅改为60层住宅，当地房价为1万/㎡

土建造价增加60*500*4000-30*500*2000+500*30*500=0.975亿；而销售价格可以增加30*500*1万/㎡=1.5亿，而且还必须满足当地容积率和控规限高，以及考虑当地对超高层住宅的市场接受程度！所以希望甲方谨慎采用。处于消防安全和其他原因，2018国家出台住宅限高80m的措施。

那么对于常规高层剪力墙住宅，如何从总体把控经济性呢？

笔者提出“布墙率”这一概念；

结合绿地健康宅设计概念

“以人为本，关注健康”，健康宅结构设计从用户的不同年龄层次，不同家庭结构出发，通过合理的结构平面布置，在满足规范计算的前提下，充分考虑建筑，机电，室内等专业需求，为室内空间的灵活布置提供基础。

住宅结构多为剪力墙结构（含短肢、少框剪力墙结构等），剪力墙等结构竖向构件的布置是实现室内空间灵活布置的关键。在健康宅结构设计中，运用客户思维，采用“分层法”由外入里、由整体到局部，分层有序地订定剪力墙布置原则，为住宅全生命周期的空间可变提供兼容可行的结构方案。

采用分层法设计的住宅结构，遵循结构抗震设计原则，充分利用了抗侧效率更高的结构外墙，也最大限度的减少了户内剪力墙。经过结构体系的优化升级，实现自由可变户型，提升户内空间使用效率，也大大降低了后期改造带来的安全隐患。

万科“美好家无限系”的自由可变户型——“万科芯”

集团设计部研发户型(可变迭代户型)

2022 住宅地产流行趋势住宅立面公建化

绿城春月锦庐

融创项目门窗体系做出幕墙效果，窗框线条犹如幕墙分隔

飘窗细部节点

旭辉滨湖实景（微笑立面）

郑州星联枫桥湾

展望一下未来人们会需要什么样的住宅和品质呢？

关键词：科技、健康、节能住宅

高科技住宅

一种全新的、完全由AI智能控制、安全又舒适的高科技住宅。这种房子的安全性，首先体现在房门上，只有经过虹膜扫描通过才可进入。门上的摄影系统会将来访者拍摄下来，并自动比对辨认是不是亲朋好友或者是不是主人预约的人，如果不是，拍摄系统会把资料传给警方。

再说一下这房子的能源，它用的是太阳能发电机并自动储存能量，由中央计算机根据需求，将能源按需分配，基本无浪费。住在这座房子里四季恒温恒湿恒氧。这座房子还有咨讯功能，比如穿衣搭配，外面的天气如何，交通状况等等，它都会为你解答。而且在你心情低落时，它还会安慰你呢！

这座房子有应急逃生系统。一旦发生火灾，中央计算机会将你以最快的速度送入安全舱。而如果火势不可控制，你的生命受到威胁的时候，安全舱里面的独立计算机会将你弹出并送到安全的地方。当然，住在这里，你基本不需要逃生，因为它的安全系数足够高。这座房子还具有特殊的抗震地基，他能够感知地震并减轻房屋周围的地震波，让房屋和房内的人在八级以下地震中安然无恙。