北京瑞士公寓房价多少钱(北京瑞士公寓二手房)
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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，我通读了您星球的文章很受教，目前想购置1200万总值的三居，我之前有过贷款虽然离婚房产和贷款过户了，但据说只能用2成的杠杆，计划5到10年不动窝，希望兼顾结婚生子 教育 老人医疗和保值，考虑居住环境也希望能离公园和地铁近些，之前我关注的是东城的新奥洋房 天天家园 新景家园 国瑞城（永外和崇文），朝阳的是公园五号 万科星园 世贸奥林（甜水园和奥森）这些，看您一直推荐望京，请问相比较我的需求选择上如何排序呢？感谢
A:回答:您好,楼盘排序:新景家园东区、西区、国瑞城中区、东区、新奥洋房
万科星园、世贸奥林
以上这几个盘都还可,我一直推荐核心区的原因是核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.
崇文门算市中心,奥森生态环境不错,但还是靠吃外区的购买力,所以涨幅没有核心区的盘可观,这些盘长期都可.
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Q:提问:京总您好，家有一女2024年入学小学，计划购买学区房；目前家庭情况：我们夫妻年收入税前100万，购买学区房属于二套，目前无贷款；希望在东城区购置学区房；双方父母各住一套房，一套在回龙观首开智慧社（市价不到600万），一套在朝阳公园西门的枣营南里（老小区，市价600万）；手头现金400万；目前有以下三个思路，希望您给分析、梳理优先级并推荐相应小区
1.我们自行用现金+贷款 考虑东直门片区总价700-800万，70平左右的公寓（如银座、瑞士公寓）；此举虽然能够改善居住条件（楼龄新、物业管理好），但学区派位史家实验/西中街，两所学校的师资质量还是有区别
2.在安交片区买占坑房，如十几平的胡同，实际居住选择租房；此举优点是学区资源平均，房款可负担，租房经济压力小。但担心几年后的胡同坑位房的流通受市场/政策影响，投入有折损
3.卖掉一套父母住房，考虑1200万左右的居住条件尚可的安交片区学区房（给父母住），如交道口东大街两居室。此举优势是房子流通好，保值能力强。但同时我们自己仍需租房，贷款+租房费用高，而且未来还是要面临再次换房（我们也要为长期打算购置房产），不清楚届时由一套学区房换两套城内的宜居房是否好实现。请帮忙根据我们的收入情况和家庭需求，就以上三种方案给予建议
A:回答:您好，感谢信任！1、卖掉朝阳公园枣营南里住房+手头现金这个方案较为合适，朝阳公园虽然位置可以，但这个片区主打的是豪宅盘，老旧小区的涨幅比较一般。2、不建议买安交片区的胡同，这种形式如果政策再次发生变化风险较大
3、交道口东大街还是有学区溢价的，好的是这个盘的居住环境还可，物管也不错，保值属性还OK，土儿胡同和文津世家的性价比更高一些，这两个盘还有可上升的空间。从投资角度买学区房的逻辑是今天买的是普校，过几年因政策变为了牛校，就有一个很可观的涨幅，单纯从投资角度我们基本不碰牛校学区房，选择牛校要面临政策的变化风险，这个无解。一般建议是以最低总价获取入学名额，即便是发生政策变化损失也是最小的。
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Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住,都不建议考虑这样性质的房子.
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Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。
1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？
2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？
3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右
不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？
A:回答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%
如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。
美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。
科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，
2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。
3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。
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Q:提问:您好！我们2017年底在东城买了老破小学区房，孩子现在在东城上小学三年级，3年后直升东城171中学，所以想提前把老破小置换到171中学附近，同时想兼顾171上学距离和改善居住环境，希望小区房子品质好一些，居住密度低一些
我们预算1200至1600万，最好是三居。自己提前在网上看了一些，但是越看越崩溃！呵呵，简单介绍一下自己看的情况，还没有现场看，只是在链家和麦田APP上了解
1）朝阳区，考虑东北3环和4环，171中学离13号地铁线只有200米，我们就先关注了地铁光熙门附近光熙家园，有人反映有美国大镰且房龄也不新。太阳宫板块学区溢价太贵，圣馨家园还可以，就是房龄也久了。酒仙桥阳光上东和丽都水岸有点远。燕莎北京花园户型很好，总价高；嘉和丽园是塔楼，但是单价只有6万。还有就是安贞附近的胜古誉园，2014年建成，120平的三居。但是多数户型客厅朝北。看朝阳当然要看望京了，虽然望京有点远，但是考虑到13号线从柳芳到望京西5站，也还可以，就看了北京香颂，觉得不错，但网评小区没活力！哎！后来就又看了class很好很贵也不近。
2）东城：此外也关注过东直门附近的海晟名苑南区，但是据说小区物业不好。
3）海淀，朋友说如果孩子今后很牛，可以考虑中考移民到海淀，前提是有海淀户口和房产，所以就大概看了看西北三环牡丹园和马甸附近，但是好像没有特别好的改善房。而且，我们觉得还是踏实在东城吧。综上就是我们自己看的情况，可能还要现场看吧。所以我们想在现场看之前，听听专家的建议，买哪个板块或者小区的房子保值又能满足改善需求，最好也能兼顾孩子上学，不要太远。谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!1、其实望京就很适合您们,您们看的盘不对;1200-1600的预算应该看望京的改善盘,北京香颂是刚需盘,可以重点关注下融科橄榄城、首开国风北京、季景沁园;纯投资建议:优先望京,投资我们从来不碰学区;有学区就存在溢价;而不是真正的价值爬坡;
2、东西海的学区逻辑不一样,东城比较佛;海淀不光是孩子牛,家长也很牛,如果您们能跟上海淀的节奏完全可以;建议您们在了解下海淀;
3、如果后期您们转学到海淀,可以买一个一居室,占一个户口即可;这样比较稳健一些
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Q:提问:收到，京总，再次感谢耐心解答！西城区的小区请问您有什么推荐吗？我老婆比较相中中信城
A:回答:您好,3000的预算在西城做选筹，像中信城、西城晶华、中海凯旋、北京尊府、丰融园、丰侨公寓都属于霸盘，这些CEO盘的涨幅是淡季每年5%-10%，然后会回落个2%-3%左右，如果货币宽松的情况下可能一个月能上升20%以上，这部分购买力主要的收入跟大环境有关，适合做长期持有（至少5-8年）以上的时间，祝一切顺利！
Q:提问：京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？
A：回答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法
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Q:提问：京总您好，非常认同您买房需要利用杠杆的说法，但是在看房过程中，有些房子的原值比较低，导致银行评估价低，首付比较高，可贷款额比较少。
这种情况下对我们这种首次贷款的就很不利了，有什么好的建议去增加杠杆吗？月收入比较高，还贷能力强，希望能尽量多加杠杆。
A:回答：您好,您不应该公开向我提问这个问题;关于贷款加不上杠杆建议星球内的会员私信和我沟通.
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