营业房产权是什么意思(房产经营权是什么意思)

作者 | 朴正焕

大家好，我们是坤略律师事务所基建地产法律事务部。

产权式商铺的售后返租是时下非常流行的物业销售模式。购买方将其作为一种回报率较高的投资方式，通过购买后返租给开发商以获得定期、定额的投资回报；对于开发商来说，此种模式可以加速资金回笼，同时稳定的回报率、统一经营管理等方式也能够吸引众多小投资者，进而抢占市场。然而近年来因相关机制不成熟，履约行为不规范导致的诉讼纠纷日益增多，其中不乏很多影响力较大的群体性诉讼。

上一期我们通过案例与大家分享有关“产权式商铺”的概念、特征与争议问题，那么本期我们谈一谈“产权式商铺”纠纷的成因、法律风险、以及完善建议等问题。

产权式商铺纠纷产生的一大原因是商铺售后返租机制的不成熟、

不完善。商铺售后返租作为商铺所有权与经营权相分离的商业模式，其特点有二，一是主体众多，涉及多重法律关系。例如房屋买卖合同关系、房屋租赁合同关系、委托经营关系、装饰装修关系等；二是履行时间较长，返租利润较高。上述两个特点决定了商铺售后返租模式会随着时间的推移以及项目的进展而逐渐产生风险，具体可从以下两个角度进行分析：

（一）对于开发商而言，商铺售后返租虽然初期能够帮助其解决资金问题，但高额的租金回报本身会加剧项目运营成本，从长期看会导致开发商“寅吃卯粮”并最终入不敷出。此外，商铺返租的周期往往较长，在如此长的期间内，开发商要应对资金链条、政策规划变动、经营失败、商业业态变动等多重风险，上述任何一个风险均可能使得商铺返租模式无法继续维持。

（二）对于商铺购买者而言，购房人过于关注商铺的高回报率，盲目信任开发商在商铺宣传中的返租回购等承诺，忽视了对商铺的实地考察；或者一旦租赁合同约定的固定收益低于市场繁荣时的增长收益，部分商铺业主会在合同到期后不续签租赁合同，独立运营商铺以期获得高额回报，由此导致的开发商与商铺购买者的矛盾层出不穷。

（一）产权登记法律风险

实践中开发商对于商场地铺仅进行虚拟的面积分割，人为划线。有时开发商为统一布局规划，往往改变业主所购铺位的利用方式，或将商场大厅的功能区域重新划分，或将相邻铺位合并使用等，上述行为为购买者产权登记带来阻碍。我国现行房屋权属登记规则对产权式商铺的登记确权未有明确规定，实践中一些地方对虚拟的产权式商铺是否予以登记则做法不一，例如深圳市规划与国土资源局则下发的《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定：商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。由此带来的产权式商铺权属登记纠纷时有发生。

（二）运营与合同风险

基于产权式商铺运营模式自身的特点，项目在运营过程中往往周期较长，由于项目的经营业绩受经营公司的运营管理能力及市场决策、经营项目的地理位置、市场供需、商圈的成熟度以及投资返利压力等多重影响，项目一旦出现业绩不佳，开发商或经营公司将无法支付高额租金回报。

此外，投资者在签订商铺买卖合同的同时，往往会被要求签订委托经营合同、返租合同以及装饰装修合同等多份合同。当双方无法继续履行合同诉至法院时，如何应对多种法律关系的交叉与并存以及不同当事主体的诉求（有些购买者主张逾期交付、有些主张解除合同、有些主张支付租金、有些主张产权登记等等）也是当下人民法院审判工作难点。

（三）上层法律制度不健全及业主权益保护法律风险

虽然《商品房销售管理办法》第11条明文规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但目前并没有通行的有关已竣工/未竣工商铺返租的禁止性规定，实践中人民法院往往将商铺售后返租合同认定为有效合同。但因国家层面缺少开发商“产权式商铺”运营的行为规范及政府监管，由此带来的开发商“产权式商铺”经营乱象层出不穷，而且与开发商相比，大多数小业主都处于弱势地位，当小业主利益和开发商或营运公司利益发生冲突时，双方很难做到平等地沟通协商解决争议。即便业主取得胜诉判决进入执行程序，因购买的商铺可能处于毛坯状态并未实际分割，或因开发商对商场整体改造时造成所购买商铺变动，法院执行时很难真正实现腾房，其合法权益难以得到有效保障。

（四）非法集资等刑事犯罪风险

实践中一些开发商在商铺销售时许诺高额的返租、回购利润点一旦开发商资金链断裂或项目经营不善，存在租金长期无力支付等情形，部分购房人在向法院提起民事诉讼的同时，也以诈骗或非法吸收公众存款为由向公安机关报案。除《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》规定的情形外，2021年5月1日即将生效的《防范和处置非法集资条例》对于非法集资行为的认定及法律后果有了更加明确的指引，这要求开发单位在“产权式商铺”运营过程中应更加重视合规风险。

（一）完善产权式商铺的相关法律制度

对《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等相关法规进行补充完善或出台相关司法解释。通过这种完善，对产权式商铺的法律性质予以明确定位，对产权式商铺中蕴含的各种关系予以厘清，同时对诸如产权式商铺转让能否进行产权登记、投资人能否取得产权等问题出台全国层面的具体规定。

（二）完善产权式商铺项目的监督机制

由房地产行政主管部门牵头，鼓励购房人成立类似业主委员会的团体或专门的行业委员会对开发商“产权式商铺”运营过程进行监督，并以此为基础配合建设主管部门、工商部门加大对开发商在开发过程中的违规操作行为、销售过程中的违法销售行为、虚假承诺的查处和惩罚力度。

（三）制定并推行规范化的产权式商铺合同文本

鉴于产权式商业房产交易的特殊性，为平衡买卖双方利益，防患投资风险，保护投资者的合法权益，由国务院相关部委制定并推行有关产权式商铺的合同文本，以平衡开发商与购房者的权利义务及法律风险。

（四）建立产权式商铺运营的准入与担保机制

鉴于产权式商铺运营的特殊性及法律后果，对于此种模式应设立较为严格的准入机制，只有具备一定开发资质和销售规模的开发商，才准予采取分割转让及售后返租的销售模式。在产权式商铺审批立项时，要审查开发商的资金实力、开发资质、过往业绩、经营信誉和是否存在行政处罚经历。同时，开发商应提供相应担保以最大程度预防群体事件的发生。

作者介绍

朴正焕 律师

业务领域：商品房买卖合同纠纷、建设施工合同纠纷