为什么纽约不限购住房(纽约买房限购吗)

今天，我给大家分享一篇我写的文章。大家对于往外走的这个方向没有什么问题，但是很多人会有一个想法，就是为什么海外（包括美国纽约、澳洲悉尼）很多本地的年轻人（工薪阶层）不是说买房就可以买房。

他们买不起房，为什么中产阶级的焦虑感比中国的白领阶层低很多？另外非常重要的是，如果我们买不起房，我们要怎么办？

首先，我一个非常重要的观点就是，大多数国际性的大都会城市，无论是北京、上海、香港，还是纽约、东京、悉尼，未来对于大多数的工薪阶层、白领青年，或者是大学毕业生，买不起房子应该是常态以及必然。

其次，透支国内青年们的创造力和生活品质的不是房价本身，而是中国房地产行业背后的商业逻辑。

昨天和一个厦门的同事聊天，他表弟就是典型的厦门土著。前几年，早早在家里的支持下买了一套思明区130多平米的大学区房。今年小孩五岁，房价去年很容易地达到了每平米6万左右。

按理说，他们是在房地产红利之下吃得很饱的阶层，家庭净值也是达到了传说中千万人民币的水准。但是，一夜之间只因为他们响应号召，怀了个二胎，家庭立刻陷入另外一种尴尬。尴尬在哪里呢？

第一，所谓好学区的学校有规定，学区一套房子只能有一个小孩落户，第二胎读不了这个学校，除非你有另外一套房子。如果贷款再买，对于工薪七八千的两夫妻来说压力是非常大的。

第二，如果现在把房子出售再换成两个小套的，交易完成后落户时间又达不到学校的要求，所以就造成了二胎宝宝很可能读不了学区房的好学校。

作为一个北京一本大学的前毕业生，十年前我也曾经踯躅过是留在北京，还是回家乡，最后选择了出国。

最近，因为工作原因，往来中国和澳洲比较多，一个比较有趣的现象是澳洲本国的年轻人，无论是不是华裔，谈论房子的话题一点也不比中国少。但是，他们往往是感慨多于焦虑，觉得澳洲房价涨得太快，但是也并没有觉得房产就一定是自己近期生活的必需品。

但是，国内一线城市的同龄人已经入市的往往咬牙还贷，但有一定的得意和庆幸；没有入市的，语气里充满了各种绝望。

我从一个海归的角度给大家一些启示或参考。

关于文章开头的第一点就是，其实并不是只有中国才有大都会的房价越走越高的现象，美国和澳洲也是一样。只要城市在扩大，人口在增长，城市规划和公共资源的分配也必然会出现不平衡。

就拿纽约来说，自住房的拥有比例已经只有30%了，并且越来越低。纽约一般的大学毕业生只能选择租房。而伦敦的自住房拥有率从2000年的72%下降到了2016年的58%。

澳洲也是。从宏观调控上来说，它是对房价控制得比较好的国家，租金又比较稳定，房屋空置率比较低，每年7%-12%的涨幅。但即使这样，很多新移民还是越来越难进入这个市场。

所以，国家政策制定者也逐渐把海外投资者作为一个替罪羊，不断地提高海外投资者的印花税、贷款难度。但是，背后的实际还是供需关系。澳洲每年不断有新移民和留学生，但它的建房速度非常慢。

而且，为什么澳洲本地年轻人没有买房也没有那么焦虑呢？这就是第二个观点，即房地产背后的逻辑。

北京为例，就是因为房子本身的户口、社保，包括下一代的教育权利都是配套在房子这些所有权上面，即我们资源的分配权已经被房产的拥有权所代替。

下一代的未来，包括上一代和你配偶的安全感都被大的商业体系所固定化。

澳洲也有学区房，但跟中国非常不一样的是由于没有户口的存在，在澳洲租房也可以享受学区房的权利。

所以，只要你提供租房合同，你在学区内提前配好学位，也可以读所谓的好学校。在澳洲，一般来说，学区的房价比非学区的房价贵，但是不像中国这种几倍甚至几十倍的幅度。

当然，房地产背后的两种逻辑对于国家宏观发展上也是各有利弊。中国在商业地产发展过程中，获得大量的税收和红利，所以国家也可以用这个钱来办大事，进行非常迅速而且规模宏大的基础设施建设。

十年后，我们回北京同学聚会，当时四通八达的地铁线，包括全国各个城市非常便利的高铁，我觉得都已经是中国的一个奇迹。

但是，其弊端在于通过房地产财政不断地收割中产阶级的财富。其实，今年房价不断上升的过程也就是转移杠杆的过程，把房地产企业和一些债务转嫁到新房主的身上。

回到我们开头说的厦门那个小家庭，为什么他们资产千万了，还觉得捉襟见肘？就是因为当你的资本或货币流入到千家万户以后，流动性通过政策慢慢地禁锢住了。所以，为什么最近国内的限购政策非常有学问，就是它不只是限购，还限售，通过限购和限售把泡沫冻结在房地产里面，所以我们的泡沫没有那么容易破。

澳洲是一个典型的纺锤状社会结构，所以国家保障了基础教育和医疗。作为中产阶级，平均年收入七八万澳币，你在澳洲生活、工作是没有太多的后顾之忧，因为医疗和教育国家基本上都包了。对于双职工来说，家庭年收入能达到十几万澳币，攒钱付首付，再还房贷都不是特别困难的事情。

但是，其缺点是国家实际上没有什么钱，在澳洲大型规划中，一条高铁要建50年。所以，这也是为什么澳洲很多基础设施建设非常落后。

在中国的一线城市，由于城市化的进程太快，人口增长和教育的配套资源都跟不上，慢慢体现在通过房地产来实现资源的分配权。只不过，随着这些配套服务的数量和质量慢慢渗透到大城市远郊和二三线城市，这些房价才作为资源分配的外在表现慢慢下降下来。

听了我前面的一些内容，大家也有一些想法。

第一，很简单，无论怎么调控，在我们的社会资源和资金的流动性比较低的情况，房地产还是非常好的投资方向，至少会是保值和增值。

第二，在城市化的进程中，如果你可以提供比较优质的教育、医疗和养老这种服务业，我觉得在未来十年、二十年的中国会大有可为。

第三，中国快速城市化的流程可以看成一个大的城市发展温室，现在很多资本主义发达国家反过来参考中国迅速城市化的进程。换句话说，悉尼、伦敦这种人口增长快、收入高，各种配套资源比较优质的城市，但是城市的发展还是会落后于人口的增长，这种地方在全世界范围内还是有比较高的投资价值。所以，我觉得直到本地白领阶层买不起房子之前，还是有非常高的利润空间。

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