天津为什么有营口道(天津营口道是哪个区)

魔幻的2020居然已经过半了！而楼市还是老样子，千言万语只能化作一个“稳”字，疫情也甭想撼动“房住不炒”的大旗，所有信号都在反复告诉你：丢掉幻想，现实一点。

来买房情报这里咨询的外地朋友很多，因为对天津市场不够了解，在区域选择上容易陷入迷茫。前天情报员后台就接到一个咨询：

总价预算250万左右，垫垫脚也能买市区，但感觉同样的价格买环城更有余地，对天津不熟悉，问我怎么办。

钱不够的永远在骚动，不差钱的有恃无恐。之所以会纠结，归根结底还是预算有限闹的，可能大部分人会选择保守，但情报员卡姐就比较“豪横”：宁愿垫垫脚，也不退一步，这不叫不现实，这叫超现实——“超前”的“超”。

一句话分享给外地来津置业、纠结市区还是环城的你：少谈投资、多看现实需求，能进市区进市区。

不服？看我展开论述能不能说服你——

为什么能力范围内尽量选市区？

从市场规律来看，中心城区在上行周期的涨势更猛，在下行周期的抗跌性也更强，这一点不多说了，更关键的是：不管时间早晚，只要有孩子上学的刚性需求，那么市内六区就永远是天津置业的首选。有不少例子是前期买的环城房子住着也挺好，但有了孩子还是不得不往市区折腾。

市区的教育牛，一个是本身好学校多、师资力量雄厚，更重要的还在于升学政策上的闭环，市区考生和非市区考生壁垒分明，前者的选择余地比后者大多了。虽然一些品牌学校在以分校的方式向外扩散，但各方面积累短期内仍无法与树大根深的市区相比。

比如中考一大关，市区考生可以根据中考成绩报考六个区内的任意公办高中，而非市区考生只能报考本区内的公办高中，只有极个别优秀学生才有机会去“市五所”。翻译过来就是，如果你没有市区户籍或学籍，除非孩子成绩特拔尖，否则你连上市区学校的资格都没有。

来源：各省市公开资料

郊区不是没有好学校，而是每个区数量有限，不像市区，有市重点、有区重点，基本上每个分数段都有好几所学校可选，“滑档”概率较低。就算小学、初中划片不理想，也还有机会通过中考博一个机会，从而更好的备战高考。

从需求出发，居住属性＞投资属性

当前天津落户置业的几个魅力点，除了哏儿都的乐天气质和发达的医疗资源，最主流的目的就是为了孩子高考了。这几年天津高考越来越为外界关注，主要就是因为985、211重点高校录取率高，加上考生人数少，在上学、就业方面非常有优势。

来源：各省市公开资料

不过在这里卡姐要强调的是，现阶段在天津买房，居住属性应大于投资属性，即便是出于教育投资，也得从实际需求出发，考虑到未来的居住生活场景与品质细节，而不只是落户门槛和孩子高考的船票。说白了，房子首先得住着方便、舒服，再考虑其他。

尤其对于预算有限的客户来说，想要留在市区，和平、河西、南开等顶尖学区房完全不敢想，又对配套环境和居住品质有一定要求，那么老破小、公寓就要慎重考虑，还是得从总价控制较低、学片划分不太差的新房产品着手。

永远没有完美的选择，要懂得取舍

市区改善和环城改善本身就是两种生活方式的选择，同样的预算，比如200万-300万之间，在市区一般只能买中小户型高层，在环城倒是可以选个热门板块的大户型洋房——前者要的是市中心资源和学区价值，后者主要是看重居住面积和低密环境。

没有绝对的优劣，但鱼与熊掌不可兼得，尤其在预算有限的情况下，一定要想好自己最优先需要什么，综合权衡后，就别惦记什么旁的自行车了。

看到这里有些朋友可能就要问了：你叨叨半天市区优先学区优先的，那市区哪有那么多价格低的房子能让我“优先”啊？

别说，还真不是。事实上，今年天津楼市的一大变化，正是市区新房市场的崛起，供应量增加，不少新房源入市，市场下行周期影响下，产品和价格上对刚需、刚改也更为友好，给了购房者充分利用倒挂市场、上车市内六区的绝佳机会和选择空间。

总价220万-300万的市区房源俨然成为市场香饽饽，在买房情报的后台咨询中，这类型的需求也着实不少，其中被提及最多的项目，就是红桥的爆款刚改盘——九和府。

前几天，卡姐带着任务实探了一遭这个项目，一来是应粉丝要求做个测评，二来九和府也是前文所述三条买房建议的一个典型案例，正好结合起来说一说。

买市区，买的是综合配套、学区资格

首先简单交代一下，九和府是由旭辉、中海、正荣三家房企联合开发的红桥新盘，其中旭辉主要负责物业，中海主要负责工程，正荣主要负责户型和园林设计。整个项目由10栋高层+8栋洋房组成，目前高层在售，整体均价25000元/㎡左右：其中6号楼面世后销售火爆，余房已经不多，目前清盘在即，2号楼新近加推热销中。

沙盘实景

考察一个项目的配套资源，要看它的两个半径：一个15分钟步行半径，一个15分钟坐车半径。从区位来看，九和府地处红桥北部的佳园里板块，属于红桥接近北辰的交界地带，一个重要的配套优势是，几百米外就是地铁1号线佳园里站，步行10来分钟可以到达。

卡姐从项目九和府到地铁站周围走了一圈，步行15分钟距离内各项基础生活配套可以说应有尽有，虽然没有高大上的大型商场，但平时买个菜、购个物、逛个公园都非常方便。界面观感很干净也很生活，老社区附近的饮食店大概是久经大爷大妈考验，味道相当不错。

周边实景

周边实景

而更大的消费需求，则可以通过地铁线来弥补，1号线本身串联的市政资源就非常丰富：从佳园里向北2站地即可到达儿童医院，向南2站地就是妇幼方面口碑极佳的红桥医院，向南4站地即可到达天津西站，再往前走就是水游城和陆家嘴商圈。

再加上1号线换乘站点较多，在西站、西南角、营口道可以分别与6号线、在建4号线、2号线和3号线实现换乘，又大大拓宽了项目的生活、商业、医疗资源半径。

1号线沿线配套示意图

再单独说一下学区。当前中小学教育政策的趋势，无论是已经执行几年的摇号入学，还是今年开始的公民同招，以及北京的多校划片，共同目的都是平衡生源、打破“强者恒强”的壁垒，从而促进教育公平。

对家长来说最现实的考量就是，择校时，片区整体的均好性越来越比单一学校的价值重要，小学-初中-高中的全链条规划、各阶段平衡，既不能输在起跑线，也要奋斗到终点线。

九和府所在位置属于红桥第一学区片，周边幼儿园有红桥19幼、23幼、24幼；小学有佳春里小学、佳园里小学、佳宁里小学；学片内对口的有4所初中，距离最近的是一路之隔的佳春中学，片内最好的是地铁2站地外的天津三中。

客观来说，这个学区配置，在市区内部不算拔尖，但胜在从幼儿园到小学、初中、高中，各阶段学校都有，且大部分集中在项目步行距离范围内，幼、小阶段完全可以实现目送式上学，孩子来回安全、大人接送也方便。

“小升初”划片摇号拼概率，虽然不能保证进到理想学校，但进可上三中，退可上佳春，看你的能力和接受度。

特别是天津三中作为红桥最好的中学，有初中部和高中部，中考时是全市首批录取的九所重点校之一，也有不少外地转学生来此就读。对于成绩不错的孩子来说，凭借市区户籍/学籍这一跳板，中考时有机会向天津最顶尖的教育资源跃升。

买市区，买的就是市中心配套和学区资格，结合区位及均价，在市区、环城同价格段产品中，九和府的综合优势还是很有吸引力的。

控总价不降要求，市区小三室成爆款

看完配套就要看产品了。卡姐考察发现，九和府的地缘性客群基本是红桥、北辰的高知群体，比如商业大学的老师，红桥医院、儿童医院的医生等，以年轻夫妻居多，他们与外地置业客群的相通之处在于，虽然预算有限，但除了看重市区价值外，对产品也有一定要求，并不是那种纯刚需属性。

而九和府在社区规划和产品打造上是照顾到了这部分需求的。

据置业顾问介绍，项目外部南北两侧，分别规划了两个市政绿地，内部也有多园景观设计、环形健康跑道等。社区排水则应用了海绵城市设计，下凹绿地和透水铺装，在商业、垃圾回收站、跑步加油站等主要活动空间发挥作用。

高层+洋房高低配置，可以共享社区资源，精装大堂直通地库，在市区寸土寸金的空间里，尽可能地做了低密改善场景。卡姐还有一个发现是：因为周边以低矮老社区为主，从实体楼内观望，窗景视野非常开阔。

产品方面，九和府目前高层在售，全部2梯4户，户型有89㎡两室，93㎡、115㎡和120㎡三室，总价最低可以控制在约230万左右，最高大概300万。

其中89㎡两室方便控制总价，经典的H户型，南向两面宽，主卧带飘窗，餐厨厅一线设计，动静分区、动线合理，U型明厨，阳台预留上下水……惠后总价区间大致在230万-240万。

89㎡两室两厅一卫户型图

93㎡三室只比两室多了4㎡，不仅多出来一个房间，面宽更达到了9.3米，客厅+两个卧室三面朝南，采光优越；入户有独立玄关，一侧通体直墙，便于打造收纳空间；客厅外接阳台，交付时预留上下水，两个卧室均带飘窗；U型明厨，操作空间约达7米；明卫设计，淋浴、马桶、洗涤三分离，独立高效……

93㎡三室两厅一卫户型图

两室有功能局限，大三室又总价太高，因此能兼顾功能性和价格段的小三室一直很受市场青睐。卡姐统计了市内六区30多个在售住宅：目前市区100㎡以下户型以两室为主，三室则主要集中在120-150㎡大面积段，100㎡以下的小三室在市区是十分稀缺的。九和府这个总价只要240万-250万的93㎡小三室，设计、价格都戳中了市区改善的需求点，因此一经面世即成为爆款产品。

115㎡三室同样是三面宽朝南设计，但空间更为敞豁，采光面约达9.8米，主卧套房设计，增加了一个卫生间，U型厨房的操作面更长，整体储物收纳功能也更强大，适合三代同住和二胎家庭的需求。

115㎡三室两厅两卫户型图

项目整体是毛坯交房，但公共区域做了品质精装，大堂天花设计了发光灯槽和单元入户背景墙，过道立面有金属屏风装饰，电梯厅防护门设置门套，墙面则镶嵌金属踢脚线、腰线，视觉上体现层次感、品质感和仪式感。

参观样板间的路上，卡姐感觉电梯质量不错，明显造价不菲，另外入户门安装了智能锁，在交付标准内。

不得不说，九和府对样板间的打造着实用了不少巧思，卡姐印象较深的一个是客厅的推拉墙，打开才是电视机，感觉上一下子干净和高级了。

115㎡户型样板间客厅实拍

还有厨房打通改造成了半开放的吧台，一侧墙体内则嵌入式安装了烤箱、冰箱和储物柜，就很时尚和简约。

115㎡户型样板间厨房实拍

类似的隐藏式、嵌入式收纳细节还有很多，这些费心费力的设计，虽然只在样板间内呈现，但对未来客户装修也都很有参考性，有兴趣的朋友可以去实地看一下。

89㎡户型样板间次卧实拍

红桥老旧社区连片，而新房供应相对稀缺，改善需求的选择其实并不多，能在细节上花心思的就更少了。九和府在价格友好的基础上，带来的不只是市区户口，也提供了刚需之上、不是噱头的、切切实实的生活品质的提升，对比其他市区纯刚需上车盘，产品定位和品质细节更有改善感，居住舒适度更高。

红桥的优质土储与价值潜力展望

当然，居住之外，也不能完全不考虑保值与增值性。不过这一点就不取决于九和府单个项目了，而是整个区域的综合发展。

其实从居住感受来说，红桥区域面积小、跨度小，且上风上水，加上前面配套部分说过的1号线强大的串联能力，因此相比河北区和河东区，在居住动线的通达与互动性上更为优越。

红桥以往的问题不是底子差，而是开发太慢，棚改老大难，新规划推进迟缓，表现为土地与新房供应常态稀缺，房价在市内六区中经常垫底。洼地是真的够洼，但反过来说，这也意味着价值潜力、补涨空间更大。

cr. 图源水印

红桥的优质土地储备量是市内六区中最多的，在中心城区土地资源越来越稀缺的当下，这一点无疑成为红桥界面更新和价值升级的重磅砝码。其中，西站板块的待开发，对区域的价值拉动尤为令人期待。

2018年，天津市规划局公布《天津市中心城区子牙河两岸地区城市设计》，规划范围涉及北至光荣道、南至京沪铁路北边界、西至外环西路、东至北运河、红桥北大街的1700公顷土地，最东侧即为西站商务商业文化区。

子牙河两岸城市设计规划范围

2019年，随着天津西站的列车调图，新增70例列车从西站始发终到，天津西站由此跃升为全国性枢纽。

天津西站商务区设计草案

在前段时间举办的“千年魅力大运河、悦动美丽新红桥”2020年土地云招商推介会上，红桥区共推出单家面铺、西站前广场景观广场、金潞园、铃铛阁、西于庄、和苑西区二期、科技园5-北-2地块等7宗运河周边的优质成熟土地项目，拟供应土地面积70.02万㎡，规划总建筑面积214.82万㎡，涵盖居住、商业和教育用地多种规划性质。

情报员注意到，在参会的50余家企业中，多家房企和文化旅游公司与红桥区签署了合作协议。

随后的6月19日，推介地块中的单家面铺地块重磅出让，由万达以总价7.2亿元买获，楼面价约21116元/㎡。万达重回市区拿地，择址西站南运河畔，对红桥市场提振不小。

万达红桥地块区位图

随着中心城区棚户区改造“三年清零”行动的完成，可以看到红桥区在逐渐甩开历史包袱，抓住大运河文化保护的历史机遇，推动区域转型升级，这个进程一旦开足马力，红桥的价值改善指日可待。