海门名人苑上什么小学(海门名人苑上哪个学校)

文 | 禾中子

- PART 1 -

地块简介

7月8日，南通市5宗综合用地(含住宅)出让，其中4宗位于海门市，尤其是CR20016地块，出让过程堪称激烈的土拍大戏，鏖战465轮后，由蓝光集团控股的苏州舜堂商务咨询有限公司豪掷9.19亿元斩获，成交单价23468元/㎡，楼面价13038元/㎡破纪录，溢价率高达99.59%。该地块为城镇住宅用地，面积39165㎡，容积率：1.6≤R≤1.8。

地块位于南通市代管海门市海兴路东、海门河北侧。

图1：地块位置

地块价值如何呢？下面禾略带您详细解读——

- PART 2 -

城市基本面

城市能级

2018年，南通属于强三线城市，在全国城市能级划分中排名第36，2020年城市排名下降一位，但将发生城市能级跃升，变成二线城市。

图2：2018年全国城市能级划分

图3：2020年全国城市能级划分

经济发展

GDP规模稳步上升，2019年达9383.4亿元，是万亿俱乐部的候补成员，2015年三产占比开始接近二产，但之后4年一直不相上下，2019年二三产占比分别为49%和46.4%。

图4：南通历年经济指标（图片截自禾略种子）

人口聚集

2019年常住人口731.8万，2011-2019年常住人口年均增加0.4万；2019年户籍人口761.13万，紧邻超级大都市上海，人口外流30万；小学生人数在31-35万之间波动，5年来年均增加0.5万人。

图5：南通历年人口指标（图片截自禾略种子）

城市建设

建成区面积平稳扩张，2011-2019年年均扩张13km²，2019年建成区面积为242.54km²。

图6：南通历年城市建设（图片截自禾略种子）

南通是一座经济实力雄厚但存在感不强的城市，紧邻超级大都市上海，在长三角诸多明星城市的光芒下黯淡无光，实际上，南通也是国家历史文化名城，经济实力比肩济南、福州、合肥、西安等中上水平的省会城市。

南通通江达海，占尽地利，产业基础雄厚，文教昌盛。在人口和建成区规模都不算太突出的条件下，依然表现出强劲的经济实力。

- PART 3 -

土地现状价值

土地现状

先从地图上对地块交通、配套和产业有个基本了解，再选取一系列反映土地价值的指标，进行熵值法打分，将得分根据自然分段法划分为5个等级，从红到绿土地成熟度依次递减。

主要从交通通达性、生活配套和产业发展来看土地所在网格现状成熟度，在南通市属于第四等级。

图7：地块周边土地现状价值分布（图片截自禾略种子）

交通通达性

地块位于南通南部下辖县市，远离主城。距南通火车站、高铁站、机场均超过35分钟车程，到市中心钟楼需45分钟车程。从南通主城区视角来看，是不折不扣的偏远地区。考虑到长三角地区路网的四通八达，从区县视角来看，距地块12分钟车程的海门火车站可以方便到达上海、杭州、南京等头部城市，南边2.1km处的海门汽车站也可方便到达长三角其他城市。

图8：地块到市火车站路线图

图9：地块到市高铁站路线图

图10：地块到机场路线图

图11：地块到市中心路线图

图12：地块到海门市火车站路线图

图13：地块到海门汽车站路线图

从道路建设密度、自驾和公交通达性来衡量综合交通，地块通达性为第三等级。

图14：地块周边综合交通通达性（图片截自禾略种子）

图15：地块周边道路建设密度（图片截自禾略种子）

图16：地块周边自驾通达性（图片截自禾略种子）

图17：地块周边公交通达性（图片截自禾略种子）

生活配套价值

地块位于海门河以北，步行可达的配套不多，较大的休闲场所只有直线距离2.2km外的东洲公园，购物则可去1.5km左右的文峰大世界和东风商城，3.5km左右可达海门中南城购物中心和龙信广场等大型购物、休闲场所。从商场及餐饮服务POI来看，基本都在1km以外，数量不多，规模一般。

上学、就医能满足基本需求。海门主城在海门河以南，地块北边726m有城北初级中学，此外，南边2km范围内分布有海门市能仁小学、育才小学、实验小学、江苏省海门师范附属小学、江苏省海门中学等；医院布局跟学校类似，北边步行可到城北医院，南边海门市主要医院均不远，方便就医，可去人民医院、同济医院、华山医院等。

概括来说，地块位于南通南部下辖县市，休闲、购物配套不足，上学、就医可基本满足。

图18：地块周边重要配套分布

图19：地块周边学校分布

图20：地块周边医院分布

图21：地块周边商业及餐饮服务面积（图片截自禾略种子）

根据住宅氛围与生活服务资源、工作氛围与就业资源、商业及餐饮服务、公园及休闲服务、医疗服务资源及教育服务资源的POI分布情况进行熵值法打分，反映城市各板块生活配套齐全度的指标，可以看出地块生活配套是第五等级。

图22：地块周边生活配套价值（图片截自禾略种子）

图23：地块周边住宅氛围与生活服务（图片截自禾略种子）

图24：地块周边工作氛围与就业资源 （图片截自禾略种子）

图25：地块周边商业及餐饮服务（图片截自禾略种子）

图26：地块周边公园及休闲服务（图片截自禾略种子）

图27：地块周边医疗服务资源（图片截自禾略种子）

图28：地块周边教育服务资源（图片截自禾略种子）

综合产业就业

产业发展是根据传统服务业、公共事业、工业、新兴服务业的POI分布情况进行熵值法打分，反映城市各板块产业吸引力是否足够强的指标，可以看出地块产业发展位于第五等级。

图29：地块周边综合产业就业（图片截自禾略种子）

图30：地块周边传统服务业（图片截自禾略种子）

图31：地块周边公共事业（图片截自禾略种子）

图32：地块周边工业（图片截自禾略种子）

图33：地块周边新兴服务业（图片截自禾略种子）

综合来看，地块所在网格没有工业，其他指标一半领先，一半落后于全市平均水平。

新兴服务业、工作氛围与就业资源、公交通达性在全市平均水平2倍以上；

道路建设密度、住宅氛围与生活服务、自驾通达性领先于全市平均水平；

教育服务资源、医疗服务资源、公园及休闲服务、公共事业、商业及餐饮服务、传统服务业落后于全市平均水平。

图34：地块各指标全市均值倍数

- PART 4 -

土地未来价值

土地未来

主要从土地扩张速度和人口分布及流入流出状况来看土地所在网格未来价值，在南通市属于第二等级。

图35：地块周边土地未来价值分布（图片截自禾略种子）

土地扩张

根据历年人造地表和建筑数据变化趋势，预测地块在2018-2021年扩张速度为第三等级，2019-2022年扩张速度也为第三等级，2020-2023年扩张速度降为第五等级。

图36：地块周边2018-2021年扩张图（图片截自禾略种子）

图37：地块周边2019-2022年扩张图（图片截自禾略种子）

图38：地块周边2020-2023年扩张图（图片截自禾略种子）

人口分布

2020年地块所在网格人口在2500-10000人之间，2019-2020年地块所在网格人口流入流出不显著。根据历年人口和建筑数据变化趋势，预测在2020-2021年依然不显著。

图39：地块周边2020年人口分布图（图片截自禾略种子）

图40：地块周边2019-2020年人口扩张图（图片截自禾略种子）

图41：地块周边2020-2021年人口扩张图（图片截自禾略种子）

- PART 5 -

市场表现

销售金额

商品住宅销售额在2008-2010年猛涨175%，2010年达311.7亿元，2011年微弱增长5亿元，2011-2013年增长57%，2014年降至413.73亿元，2015-2019年持续高歌猛进，由445.54亿元上涨至1760.54亿元，4年间几乎翻两番。

图42：南通市历年住宅销售额（图片截自禾略种子）

销售面积

商品住宅销售面积走势跟销售额一样，只是3波涨幅略小于销售额，2019年销售面积达1812.56万平。

图43：南通市历年住宅成交面积（图片截自禾略种子）

销售价格

销售价格在2008-2011年持续上涨，涨幅64%，2011-2015年持续下跌，跌幅15.3%，2016年基本保持2015年价格，为8364元/㎡，2016-2019年再次猛涨，3年内涨幅88.1%，达到15736元/㎡。

图44：南通市历年住宅成交均价（图片截自禾略种子）

市场库存

广义库存4年来呈快速下降趋势，2016年7月达1451万平米，2020年4月则只剩33.82万平米。以18个月销售量移动平均值为月去化量，则目前广义库存去化周期大概为0.3个月。

图45：南通市历月住宅广义库存（图片截自禾略种子）

远期库存4年来基本保持在高位，2020年3月为11007.98万平米。以18个月销售量移动平均值为月去化量，则目前远期库存去化周期为91个月。

图46：南通市历月住宅远期库存（图片截自禾略种子）

区县房价现状

从房价现状来看，海门市5月份均价在南通各区县排第3，为15186元/㎡，环比下跌2.82%，同比大涨21.23%。

图47：2020年5月南通各区县房价（图片截自禾略种子）

价格分析

观察近4年海门市价格走势，综合价格从2016年9月7702元/㎡持续上涨至2020年4月的15351元/㎡，翻了一番，最近2个月微弱回落，2020年6月为15186元/㎡。价格同比大多数月份都保持在10%以上。价格环比波动较小，除个别月份外上下波动幅度不超过3%。2020年6月价格同比为21.23%，环比为-0.51%。

图48：海门市近4年综合单价走势图（图片截自禾略种子）

一手房价格从2016年9月8016元/㎡持续上涨至2020年4月的15197元/㎡，上涨90%，最近2个月微弱回落，2020年6月为14879元/㎡。价格同比除2018年3月外持续为正，且大多数月份在10%以上。价格环比上下波动幅度一般不超过5%。2020年6月价格同比为17%，环比为-1.3%。

图49：海门市近4年一手房单价走势图（图片截自禾略种子）

二手房价格从2016年9月7401元/㎡持续上涨至2020年6月的15499元/㎡，上涨109%，最近2个月微弱下跌后迅速回涨，房价倒挂。价格同比除2018年10月到2019年8月较低外，其他月份基本保持在10%以上。价格环比上下波动幅度一般不超过5%。2020年6月价格同比为26.15%，环比为0.27%。

图50：海门市近4年二手房单价走势图（图片截自禾略种子）

租金在2018年10月前有一波上涨，涨至24.17元/月/㎡，近2年基本保持稳定，目前为23.1元/月/㎡。2019年以来，租售比上涨明显，由43%涨至目前的56%。

图51：海门市近5年租金走势图（图片截自禾略种子）

房价动力

结合区县周期和楼市景气指数走势来看，海门市目前处于市场信心的向上冲高期，未来半年房价基本没有泡沫。此时市场信心高涨，买卖双方都很活跃，市场流通性强，成交量大，价格上涨有一定的支撑，应积极涨价出货去库存。

图52：海门市周期走势（图片截自禾略种子）

图53：海门市楼市景气指数走势（图片截自禾略种子）

赢率赔率

禾略定义的赢率是地块网格现状价值对城市水平和全国水平的均值倍数取几何平均数而得。赔率是3段时间区间（2018-2021年、2019-2022年、2020-2023年）内土地扩张速度的算术平均值。概括来说，赢率是做这件事情有多大概率能成功，赔率是成功了会有多高的回报。本地块为中赢率-高赔率，即中等概率成功，成功后利润丰厚。

图54：地块赢率赔率（图片截自禾略种子）

地价房价比

参考地块周边住宅价格，多集中于海门河以南，海门市区核心所在。最近在售的楼盘海门中南樾府、海门名人苑,和东方威尼斯容积率分别为2、1.2和2.1，在售价格分别为15000元/㎡、15404元/㎡和7500元/㎡，本地块容积率1.6≤R≤1.8，考虑到东方威尼斯为2013年楼盘，价格失真，取另外2个楼盘均值15202元/㎡为本地块房价，成交楼面价13038元/㎡，则地价房价比0.86，过高。

图55：地块周边楼盘信息（图片截自禾略种子）

—— 小结 ——

综合来说，地块位于在长三角诸多明星城市中存在感不强的上海北门户南通，在人口和建成区规模都不算太突出的条件下，依然表现出强劲的经济实力。常住人口731.8万，2011-2019年年均增加0.4万，紧邻上海，人口外流30万，小学生人数34.5万，年均增加0.5万。建成区242.54km²，年均扩张13km²。GDP规模达9383.4亿元，比肩济南、福州、合肥、西安等一众中上水平的省会城市。三产占比逐年上升，但二产依然是根基，目前二三产占比分别为49%和46.4%。

地块所在网格，土地现状成熟度属于南通第四梯队。紧邻第二、三梯队成熟地块。

位于南通南部下辖县市，远离主城。距南通火车站、高铁站、机场均超过35分钟车程，到市中心钟楼需45分钟车程。从南通主城区视角来看，是不折不扣的偏远地区。考虑到长三角地区路网的四通八达，从区县视角来看，距地块12分钟车程的海门火车站可以方便到达上海、杭州、南京等头部城市，南边2.1km处的海门汽车站也可方便到达长三角其他城市。

休闲、购物配套不足。较大的休闲场所只有直线距离2.2km外的东洲公园，购物则可去1.5km左右的文峰大世界和东风商城，3.5km左右可达海门中南城购物中心和龙信广场等大型购物、休闲场所。从商场及餐饮服务POI来看，基本都在1km以外，数量不多，规模一般。

上学、就医能满足基本需求。海门主城在海门河以南，地块北边726m有城北初级中学，此外，南边2km范围内分布有海门市能仁小学、育才小学、实验小学、江苏省海门师范附属小学、江苏省海门中学等；医院布局跟学校类似，北边步行可到城北医院，南边海门市主要医院均不远，方便就医，可去人民医院、同济医院、华山医院等。

产业有待发展。新兴服务业发达，没有工业，传统服务业和公共事业也低于全市平均水平。

土地未来价值属于南通第二梯队。地块位于南部下辖区县海门市，所在网格人口2500-10000人，预测2019-2022年扩张速度在南通市为第三梯队，人口流入流出不显著。

城市广义库存去化需要0.3个月，远期库存去化则需要91个月，区县价格15186元/㎡，在南通各区县第3。
目前处于市场信心的向上冲高期，未来半年房价基本没有泡沫。市场信心高涨，买卖双方都很活跃，应积极涨价出货去库存。

中赢率-高赔率，即中等概率成功，成功后利润丰厚。

地价房价比0.86，过高，在产品的打磨上对房企将是一次巨大挑战。

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