珠江新城什么是格局(珠江新城布局)

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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# 前言 #

早在2001年，广州便定下了“东进、南拓、西联、北优”的发展战略，这八字箴言，成为了广州这二三十年发展的主基调。

如今，东进南拓的成果大家都有目共睹，当年描绘的纸上蓝图，现在也都在逐一兑现。

在这一轮的房价上涨期中，越来越多人明确了未来的广州发展热点，甚至连极少接触房产的市民都能随口说出“琶洲电商中心、鱼珠CBD、金融城、科学城、番禺万博”等词汇。

因此有粉丝提问：在东进南拓的基调下，广州会像深圳那样变成多中心发展的城市吗？珠江新城的王者地位会被取代吗？

先上结论，苏菲认为：

｜苏菲观点｜

■ 未来10年内，广州市依然会维持以珠江新城为主的单中心格局，珠江新城-金融城-琶洲将会联合形成最强三角，成为最核心、最黄金的地段（注意了，没有之一）。

该片区半径5公里范围内的品质楼盘最少在未来10年内会强者恒强，珠江新城CBD的底气风韵还将持续。

你可能并不认同这个观点，毕竟纵观广州发展，从目前四代CBD的更新迭代里可以明显看出：

自1980年以来，广州旧的地标逐渐没落，取而代之的是一个个新崛起的新板块和新地标，因此珠江新城能否长期霸占CBD地位，真的存在质疑。

# 广州CBD变迁史 #

让我们先来回顾一下广州四代CBD的变迁历程：

No.1 南方大厦（1980年-1990年）

第一代CBD

上世纪80年代到90年代初，广州流行说这样一句话：“不到南方大厦，不算到了广州。”

可见在沿江西路上的南方大厦，是广州当时的标志，人民南路、十三行商圈是当时广州城市最为中心的地区。

南方大厦作为广州第一座钢筋混凝土结构的高层楼房，它曾是华南最亮丽的百货商店，承载了老一辈广州人的摩登记忆，给传统的广州带来了生机。

近代城市基因在此源源不断地注入、渗透，在历史悠久的广州古城里沉淀、膨胀、生根、发芽，逐渐改变了广州古城的容颜，促进了广州向近代城市的转型，成为近代广州的标志。

No.2 北京路-环市东（1990年）

第二代CBD

随着经济发展、人口增长特别是外来人口的大量涌入，广州开始向东爆炸式扩张。

改革开放之后，北京路汇集了广州市百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场，此时的北京路、上下九，已成为最繁华商业区的代名词。

环市东商圈则是上世纪80年代末、90年代初政府倾力打造的CBD，它伴随着改革开放逐渐发展，形成了广州市最早的中央商务区。

片内涵盖白云宾馆、世贸中心、友谊商店、好世界、花园酒店、合银广场等高档写字楼和酒店，逐渐成为了商业气氛浓厚、总部企业云集、交通方便的商务聚集区。

从北京路到环市东，我们能看到CBD的商业和商务办公功能开始逐渐分化。

No.3 天河北（2000年）

第三代CBD

随着广州市“东进、南拓、西联、北优”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业中心的传统地位已经受到冲击和削弱，昔日繁华的商业街区日渐萎缩。

与此同时，环绕天河体育中心的天河北板块开始启动，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商圈也在迅速走向成熟、壮大。踏入千禧之年，任何人到了广州，都不能不去天河城广场看看。

此时的广州CBD功能，经历了初期以零售商业为主体，发展到商务办公-商业一体化，并同时兼具办公-商业-文化娱乐-会务等综合化的趋势。

No.4 珠江新城（2010年）

第四代CBD

珠江新城于1993年开始规划，之后经历了10年的沉寂期。

但沉寂之时亦是珠江新城规划完善提高之际，2003年广州市完成规划修编，《珠江新城规划检讨》对外公布。

珠江新城CBD与天河北CBD 紧密相连，在地理位置上二者仅仅隔了一条黄埔大道。珠江新城CBD既是政府规划推动的结果，也是天河北CBD南扩的结果。

在亚运会的契机下，一个崭新的的令人瞩目的珠江新城CBD正快速形成：花城广场、海心沙广场等一批特色攻坚配套坐落于此；耀眼的广州周大福金融中心（东塔）、广州国际金融中心（西塔）拔地而起；一批批地标性超甲级写字楼鳞次栉比……

从四代CBD的变更中，我们可以明显看出城市中轴线趋向东边发展，地方标志性建筑也从最初越秀的南方大厦、到后来的环市东的商务大厦、再到天河北的中信广场，然后是如今珠江新城的东、西塔，城市热点金融城也正由政府紧锣密鼓地统筹开发、规划建设。

从中我们可以窥见，“东进”是大势所趋，是历史车轮的必然选择。

但是，珠江新城的王者地位不会被轻易撼动。

因为从规划上看，政府并不是要金融城、琶洲取代珠江新城成为新一代CBD，而是将目光从珠江新城向东延伸，希望将CBD区域扩容至金融城和琶洲电商总部聚集区，为广州 CBD 的 国际化发展提供源源不断的动力。

我们可以从三个细节中窥见一二：

#原因#

01

城市化进程阶段分析

改革开放以来，我国经济社会发展走过了40年不平凡的光辉历程，取得了举世瞩目的历史性成就，实现了前所未有的历史性变革。

踏入千禧之年，无论从国家层面还是城市层面来看，都是经济快速腾飞、城市化进程最快的20年，得益于此，商品房正式开始了井喷式的发展，电梯、花园绿化、封闭式管理等概念开始被大家认可。这20年，我国商品房迈入了增量时代。

然而，目前城市化进程已接近中后期，增长速度逐渐趋于平缓，在国内国际大环境影响下，各城市之间的商品房开始进行存量竞争，楼市产品也从普涨时代步入了分化时代。

02

地标建筑高度分析

这几十年来，广州发生了翻天覆地的变化，曾经的农田变城市，各大高楼在平地中拔地而起。回顾每一代CBD的变迁，都有其独特的标志性建筑：

目前，广州周大福金融中心（东塔，530米）、广州国际金融中心（西塔，441米）俨然是珠江新城的地标建筑。

而从广州市政府现有的规划来看，我们可以得知：

金融城地标建筑：国际金融交流中心（450米）；

琶洲地标建筑：广商中心（375.5米）；

鱼珠地标建筑：黄埔港CBD（488米）；

它们的高度均矮于珠江新城的东塔（530米）。因此，金融城、琶洲的定位是珠江新城的扩容而不是替代品。

03

地理位置分析

从地图来看，金融城再往东发展是鱼珠，而鱼珠在广州的定位是第二CBD中心，注定它在能级和投入度各方面都不如珠江新城、金融城、琶洲。

琶洲往东走是长洲岛、小谷围岛，它们与琶洲中间的陆地是不连续的（被珠江隔开），因此地形决定了这两者间不可能连起来发展，也就是说它们不可能像珠江新城、金融城、琶洲这样形成这么大的规模效应。

# 总结 #

因此，文章开头粉丝提问的答案也就呼之欲出了。

广州市的城市重心历经2200年不变，直至上世纪80、90年代才开始从西到东的历史变迁，由此推动了城市中心和商业、商务区的东移，呈现的路径为南方大厦→环市东→天河北→珠江新城→珠江新城+金融城+琶洲。

而东进的劲头虽足，却不会动摇如今CBD珠江新城的王者地位，因为金融城和琶洲是珠江新城CBD扩容的体现而不是珠江新城的替代品。

未来10年内，广州市依然会维持以珠江新城为主的单中心格局，珠江新城-金融城-琶洲将会联合形成最强三角，成为最核心、最黄金的地段。

该片区半径5公里范围内的品质楼盘最少在未来10年内会强者恒强，比如：珠江新城中区的中海花城湾；东区的汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府；金融城的美林海岸；牛奶厂的华润天合；琶洲的保利天悦、雅郡花园；赤岗塔的珠江帝景（紫龙府）等等。

可见，珠江新城CBD的底气风韵还将持续。

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