远洋新光什么时间开盘(远洋新干线什么时候开盘的)

03 通州区老城区板块新房项目简评

通州老城区通常指的是地铁八通线沿线区域，板块开发时间较早，目前居住用地开发程度较高。近年为了维稳房价，通州区整体供地节奏管控较好，住宅土地供应数量也控制在个位数，在售新房项目屈指可数，且多为开发商早期囤地。

图1：通州板块范围

目前通州老城区板块内新房在售项目主要有6个，包括碧桂园和世界、北京城建阳光城国誉未来悦、泛海俊星北京东湾、福星京澜誉府、鑫苑盛世天玺、当代通州万国城MOMA项目。除了前两个项目是2021年北京一批次供地的项目，后面四个项目都是较早拿地的项目，开发商土地持有年限较长，近几年才开始销售，目前也已经是尾盘销售状态。

图2：通州老城区板块新房项目位置分布

值得注意的是，目前板块内在售项目背后的房企阳光城、泛海系、福星、鑫苑、当代这五家开发商皆已爆雷或者有爆雷传闻。但是由于北京新房项目资产评级较为优质，同时北京建委资金监管等监管措施较为严格，项目烂尾风险较低，大概率不用担忧。

01 碧桂园和世界

简评：产品力正常，价格合理，配套现状荒芜，但未来可期。

开发商取地的代价较大。该项目是碧桂园在2021年一批次供地中，以41.15亿（溢价率15%）+配建7.61万㎡且自持20年公租房竞得。

交通通达性非常强。位于地铁7号线万盛西站地铁上盖，南侧紧邻京哈高速，距离环球影城直线4KM内。

现状周边较为荒芜，商业、教育配套缺失，未来规划具备想象空间。项目属于先规划后建设，未来区域呈现度和美观度会比较好，城市面貌会明显优于目前通州老城区板块城市面貌的平均水平。该项目社区内部有水系，且周边配建十分丰富，可以在街区内部满足居民所有日常生活需求。街区配套包含商业综合体、医疗、以及幼儿园、小学和中学。

图3：碧桂园和世界区位配套

图4：碧桂园和世界沙盘图

项目前期开盘阶段销售价格诚意满满。项目的土地溢价率较高，可售住宅楼面价约为4.8万元/㎡，政府销售指导价6.2万/㎡，开盘均价在5.6万元/㎡左右。

产品设计基本正常。户型产品从53㎡一居~155㎡四居都有。项目为一梯两户、一梯三户，得房率在76%~81%。只是小户型东西向围合式布局，可能略微影响项目整体品质。

项目精装展示有惊喜。这是碧桂园进京后第一个配置品质精装的项目，采用智能化精准交付，同时对传统印象中碧桂园的精装色调和材料做出调整。相比北京2021年一批次供地中其他公司的项目，也是较为有底线的。

项目售楼处和样板间选址差评。因为项目周边较为荒芜，大概是为了缩短建设售楼处的时间、节约资金成本，以及避免周边现状打击客户购房信心，项目将售楼处、样板间展示分别设置在地铁九棵树站附近的太阳花酒店大堂、宴会厅内。受到场地限制影响，项目案场的客户接待能力比较弱。如果赶上饭点儿去售楼处看房，可能要穿越熙熙攘攘的各种宴会小厅，才能走到展示区内，客户体验感非常不好，这可能从一开始就会动摇客户购房信心。

图5：碧桂园和世界项目展厅

02 国誉未来悦

简评：板块内在售项目品质、价值最高，但精装修老气横秋。

开发商取地代价更大，国企操盘兜底。项目由北京城建和阳光城两个开发商在2021年一批次供地中获取，但由于合作方阳光城爆雷，现在宣传也尽量不带阳光城的名字了，现由北京城建操盘。项目获取代价是22.4亿（溢价率25%）+20%政府共有产权份额+高标准住宅方案申报成功，各项皆触及竞拍规则上限。

图6：国誉未来悦区位图

图7：国誉未来悦沙盘图

项目最突出的优势在于高标准配置，这在通州是首例。高标准住宅是政府调控的最新产物。竞高标准方案的评分细则分为建筑品质和规划建筑设计两个部分，更加注重为客户提供绿色、健康、舒适、高效地使用空间，有助于居住质量的提升。防水、保温等基础建筑质量将有一个明显的提升，同时高标准精装配置了新风、中央空调、净水等，也就相当于除了软装外，房屋整体硬装已经达到了目前市场前沿水平。

交通通达性略弱。项目位于九棵树片区，项目门口虽然有快速公交直达国贸，但距离地铁八通线九棵树、果园站直线距离1.3km，需要坐1~2站公交车才能乘坐地铁。项目距离板块内唯一三甲医院东直门中医医院直线距离400m，步行即可到达，还是比较方便的。

产品设计正常，但窗户尺度较小。项目规划10栋8~15F全装修楼栋，一共641套房源，户型面积40~140㎡，有正常赠送面积，得房率在78~85%。另外，因为土地溢价率较高，整体项目成本较高，利润空间小。为了压缩成本，项目开窗面积调整地相对较小。

图8：国誉未来悦的小窗户

新型共产房首次购房，享受政府产权部分的价格补贴。该项目政府持有产权20%，政府销售指导价为7万元/㎡，客户实际支付上限为7*（1-20%）=5.6万元/㎡。

新型共产房再次上市交易时间被动延长，交易细节存在一定模糊地带。新型共产房再次上市交易时间需要等到拿到房本5年后，再加上仍有一段时间才能交房，也就是说大概需要8~9年后才能再度入市，交易时间被动延长，保证房屋自住属性。另外，再次交易时，购房人持有的产权份额与政府持有份额一并出售，购房人可按市场价格转让，买家将获得住房100%产权。目前政府还未出台细文约定后续转手时，溢价部分的税费等细节问题，可能会存在一定模糊地带，需要自行判断把握。

项目再次上市交易时，大概率不会出现价格过高、成交困难的局面。很多读者会担心目前虽然新型共产房8折后的成交价格是比较合适，但是项目实际价格是7万元/㎡，周边现在10年内品质二手房成交价只有6.2万元/㎡左右，未来在转手时是否有人接盘？其实不用过多担心，毕竟还有将近10年的时间去发酵。我们可以看到，朝阳区内同区位下品质好的项目通常可以较老小区溢价2万元/㎡以上。因此，如果到时候有房源出售，可能将是一房难求的局面，请放心持有。

项目精装有些小瑕疵。项目整体装修风格、色调一般，有些沉闷。如果想通过软装改变风格难度较大，可能还需要在交房后调整一下硬装。

图9：无处安放的水箱

03 其他尾盘在售项目

其余在售的北京东湾、京澜誉府、鑫苑盛世天玺、通州万国城MOMA这四个项目都经历了较长的销售时间，目前基本已经封顶，部分项目已经进入室内装修阶段，今年即将交房。

这四个项目全部为开发商2005年前获取土地的项目，土地持有年限时间较长。不在意住宅剩余年限、着急入住的朋友可以重点关注这四个尾盘项目。

1. 北京东湾（精装6.6万元/㎡）

（1）项目基本信息梳理：

整体建面24万㎡，包含住宅、写字楼、商业多种业态。其中住宅规划建面9.5万㎡，容积率2.8。户型产品包括58㎡一居、70~98㎡两居、106~130㎡三居四居、以及少量180~260㎡跃层产品。一共964套房，现已网签接近600套，剩余可售房源60套左右，项目整盘成交均价精装6.6万元/㎡，小户型单价略高。

项目整体将于2022年底交房，外立面、窗户已经完工，目前内部道路、精装施工中。

图10：北京东湾效果图

（2）项目优势梳理：

①轨道交通便利，22号线永顺站（在建）直线距离400m、八通线北苑站和6号线北关站直线距离1.3km；

②距离核心商圈位置较近，距离远洋新光天地（在建）、万达广场商圈近；

③核心位置河景房，玉带缠腰，风水较好；

④自建1.6万㎡商业以及2400㎡高端会所，实景园林，6000㎡草坪；

⑤高力国际物业，后续房产维护、持续增值有保证；

⑥精装配置较高，是板块内精装标准最高项目之一，一步到位，省去硬装烦恼。

（3）项目劣势梳理：

①户型产品力较差，小户型纯东、纯西向单朝向劣势，130㎡沿河户型仅设计为南向两面宽。除少量户型卫生间明卫外，卫生间基本为暗卫，居住舒适度较差；

②小户型占比过多，吸引部分投资客，未来可能将大量用于出租，社区环境和治安可能将受到一定影响；

③目前周边仍在加紧建设、河道仍在治理进程中，城市界面和环境可能短时间不能得到明显改善。

2. 福星京澜誉府（毛坯5.8万元/㎡）

（1）项目基本信息梳理：

整体建面10.9万㎡，容积率2.71。户型产品包括99~139㎡三居至四居。项目规划回迁房266套、商品房340套，商品房现已网签280套左右，剩余60余套暂未网签，项目整盘成交均价毛坯5.8万元/㎡。

项目整体将于2022年年底交房，目前整体楼栋基本封顶，外立面基本完工，内部室内正在加隔断。

图11：京澜誉府效果图

（2）项目优势梳理：

①轨道交通便利，距离地铁八通线北苑站500m；

②距离核心商圈位置近，临近万达广场等；

③全龄教育覆盖，临近首师大附中（通州校区）、通州二中；

④户型产品力正常；

⑤项目成交单价最低，毛坯交付，装修可按个人喜好进行。

（3）项目劣势梳理：

①与回迁安置房混住，可能将影响项目品质；

②项目毛坯交付，后续仍需要装修，比较麻烦。

3. 鑫苑盛世天玺（精装5.9万元/㎡）

（1）项目基本信息梳理：

项目整体建面6.3万㎡，容积率2.0。规划12栋楼，户型产品98~143㎡三居、四居。一共规划544套商品房，现已网签330套左右，剩余200余套暂未网签，项目整盘成交均价精装5.9万元/㎡。

项目整体预计2023年精装交房，目前项目部分楼栋已经封顶。近日可能因为放假临近等原因，工地从外面看，好像已经停工了。

图12：盛世天玺效果图

（2）项目优势梳理：

①交通比较便利，M102、M104号线（规划中）经过项目附近，距离八通线梨园站和九棵树站直线距离1.5km；

②老城区板块暂无公园地产，项目周边云景公园在建；

③项目是4~11层，容积率2.0，居住密度不高，较为舒适；

④户型产品力正常，得房率81~84%，大面积户型产品力足，是目前通州产品设计做得最好的项目之一；

⑤项目精装水平较高，一步到位。

（3）项目劣势梳理：

①目前轨道交通、公园配套等皆在建设和规划中，可能需要等到交房后一段时间才能有所改善；

②项目需提供给云景南里社区20个车位，社区间管理难度较大。

4. 当代通州万国城MOMA（精装6.6万元/㎡）

（1）项目基本信息梳理：

项目整体建面22万㎡，容积率4.2。规划了6栋19~25层高层产品，户型117~160㎡。商品房一共778户，现已网签730多套，项目整盘成交均价精装修6.6万元/㎡。

项目部分楼栋已经交付，剩余40套左右已经转为现房销售，库存不多。

图13：通州万国城MOMA实景交付图

（2）项目优势梳理：

①绿色建筑、高品质建筑、人性化十大科技系统应用，包括外遮阳系统、天棚辐射系统、全置换新风系统、地源热泵系统、隔声降噪系统、高性能门窗系统、维护结构保温系统、同层排水系统、智能化系统；

②社区内配套友好，包括园林景观配套、风雪连廊、夜光跑道、园区图书馆、室外茶室、手工作坊、儿童区等社区配套良好；

③精装标准高，采用石材，赠送软装；

④尾房实景呈现，即买即住。

（3）项目劣势梳理：

①项目容积率4.2过高，居住密度过大，舒适性较差；

②户型产品力较差，南向面宽不足，影响采光，得房率76~78%；

③实景精装色调较为老气；

④缺少景观资源，临近铁路，老小区平房较多，周边城市界面一般。

以上就是通州区老城区板块（中篇）的全部内容。

通州老城区板块系列分解为上篇、中篇、下篇，目前上篇、中篇已完成，下篇将对板块内二手房项目进行点评。

如果想回顾上篇内容，可点击以下链接：北京通州区买房攻略｜通州最成熟板块：通州老城区板块（上篇）

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