广西田州古城房价多少(田阳田州古城房价)

上周，山东省乳山市登上热搜榜，起因是：海景房卖出了“白菜价”。

新房均价过万，二手房近乎“对折”。

为何二手房会如此惨烈？媒体调查出的真相是【配套不足供应过剩】。

一旦炒房客撤离后，便少有人接盘。

一直以来，以海景、度假为噱头，打着文旅康养小镇旗号，来进行大规模土地开发，最终留不住人、留不住客的区域和项目，乳山市并非第一个失败的案例。

在乳山市二手房价失守面前，业内想要入局文旅的操盘手，或许都想知道，乳山模式究竟错在哪里？以度假闻名的乳山市，还有没有翻盘的可能性？

现在很多民众“热爱的”是炒房，是升值，并没有融进文旅康养中。如何才能让文旅小镇从民众“热爱的”炒房，变成他们“亲爱的”家？值得深思。

带着这些问题，我们对伟光汇通集团总裁王军，进行了一次深度访谈，尝试着来探寻文旅破局之道。

以下为侃爷对话王军实录：

侃爷：文旅操盘失败的原因是什么？

王军：文旅操盘失败的原因是还没有真正理解，文旅的商业逻辑和地产开发，完全是两套逻辑。从本质而言，地产是做存量，而文旅是要做增量，因为要做增量市场，就意味着要有新增长，这里的核心是如何让比较多的消费者去信服它，从而吸引大量的消费者来消费。

举例来说，消费者来了，要给他提供相应的服务，让他愿意来旅游，来了之后呢，还愿意留下来，还愿意住下来，所以这里的核心就是要满足这些增量的需求，就是要把他们这种需求，对应提供他们想要的服务，所以做出来的产品，就是围绕他们想要的服务，适配需要的商家来给他们提供体验和服务。

而这些商家，他们要为消费者提供服务，他们就需要适配的空间，而我们想的是研究清楚消费者对商家的需求，然后要有意识吸引商家提供消费者想要的产品、体验和服务。而很多的文旅操盘手，在这方面犯的错误，要么是直接把房子卖给消费者，或者就是把房子卖给商家，不管控、不运营。

侃爷：针对目前文旅操盘的问题，如何破题？

王军：破题最关键的是转变思路，先要理顺文旅的商业逻辑，要从内心真正愿意来做这个增量市场，然后围绕着如何吸引消费者来做。在做增量市场过程中，核心能否真正把增量吸引过来。

增量吸引有一个过程，这里要思考一个问题，就是为什么新开文旅项目的商家会亏损？因为做文旅小镇首先要做好吃苦的准备，要做好熬的准备，基本上做文旅小镇，开了之后，商家招商极其难，商家招进来之后如何存活在项目的前三年是最大的考验。

因为要熬三年，就意味着资金一定要长线投资，绝对不能有短线投资的思维。要解决资本问题，才能做文旅小镇，因为现在做文旅小镇，很多企业犯了一个错误，就是短贷长投，借的是短钱，投的又是文旅产业，所以就失败了。

因为有长线的思维，商家虽然跟我吃苦三年，但是三年之后就跟着赚钱，而文旅小镇的一个优势是一旦赚钱了，就是印钞机，就是持续赚钱。

所以，我们搭建起几千家商家、一千多家旅行社的生态系统，他们跟着我，就是因为我在哪儿开街商家都放心，所以愿意陪我们熬三年，这些都是与整个文旅体系相关的商家。如果不跟我，下一站就面临淘汰，我们有约束机制。

侃爷：在文旅操盘中，如何形成专属IP？

王军：现在大家都在谈文旅，那么，究竟什么是文旅？不同的人有不同的理解，我们在做一个项目的时候，都必须要深入挖掘当地的历史。因为，现在的文旅消费者，不仅仅要体验，还要互动。

这就需要考虑一些问题，如何参与，如何互动体验，只有把这些想到位了，做到位了，才能有运营。另一个就是怎么把文化推广，每个地方都有很好的文化，但关键是怎么把这些文化挖掘、提炼，用现代的消费需求，进行匹配，不仅文化可以延展，而且创造了增量市场。

对于文旅小镇，IP的形成，并最终成长为专属IP，核心是要找到这个地方文化的主题，把这个文化主题进行延展，然后围绕所在城市需要的相应场景、相应空间，来进行产品打造。比如，我们打造的彝人古镇，在2006年彝族火把节当天开街时，万人空巷。

目前，彝人古镇的年接待游客量超过1100万人次，近3万人在古镇生活和工作，撬动上下游产业投资近百亿元，彝人古镇的宣传语“让世界倾听彝人的声音”也成为楚雄州的宣传语，并把楚雄从一个默默无闻的农业城市转变为一座独具魅力的旅游城市。

侃爷：彝人古镇文化IP的成功，背后的运营逻辑是什么？

王军：我们在文旅小镇的建设和运营中，有四大法宝：一是把小镇与地域文化做结合，来体现当地历史文脉。每做一个小镇，都会派专业的人文专家团队，考证地方史料，搜集当地散落和遗失的文化民俗，通过梳理和提炼，将地方文化特色不仅体现在古镇的建筑形态中，也转化为具有观赏性、互动性和趣味性的文旅产品。

比如在彝人故落，我们可以看到土司府、土掌房、打谷场、姑娘房、火塘、古法酿酒坊、豆腐坊等传统村落设施，特别为了展示彝族最重要的毕摩文化，我们请来滇西地区知名的世袭毕摩，他生活在彝人古镇，每晚都在毕摩文化广场支持“祭火大典”。

二是把小镇与居民生活相结合，打造城市会客厅。古镇不收门票，向全体市民和游客免费开放，成为城市居民休闲、社交的场所，成为城市的时尚活力中心。

三是把小镇与扶贫相结合，造福一方人民。比如广西百色的田阳县是老区，也是著名的省级贫困县。田州古城开发建设后，目前，古城从事经营、服务、安保、保洁的贫困人员近3000人，人均收入3000元。再比如彝人古镇，不仅直接解决1万多人的就业，还通过民族手工艺产品的发掘，孵化出一批彝绣技人。

四是把小镇与产业引进相结合，构筑文旅产业生态链。经过多年的积累，我们已拥有近4000家商户资源，覆盖吃、住、行、游、购、娱、商、学、养等众多业态，我们的文旅小镇建到哪里，这些商户资源就跟随到哪里。

侃爷：如何看待文旅市场的发展？

王军：在全球高端消费领域里，中国人都跑到外国去消费了，就是因为我们目前提供的产品没有满足现在老百姓的需求，所以从需求角度来讲，文旅产业有巨大的需求空间。我们还在初级阶段，这个领域里的需求极其旺盛，而且需求在爆发式增长。

经济不好的时候，一方面是有闲，就愿意去度假，但更主要的是因为经济不景气，经济在转型，大家心情不好，心情不好时换一个环境、换心情，从这个角度来讲，在现在这个时间点，文旅的需求在爆发式增长，休闲的、消费的、度假的等等，去年我们开了六个小镇，实际情况比预估游客量翻了一倍，也可以说明是爆发式增长。

同时，站在政府角度，文旅也是拉动经济增长的需求，包括产业转型的需求。在这几个大背景下，我认为现在文旅产业小镇到了价值回归的时期。在这个过程中，最大的难点就是我们一定要具备长线思维，因为增量市场的培育是长周期的。

点评：

从对王军总的专访中，我们最大的体会是，文旅小镇的成败在于，操盘思维是否是“商业+产业”的逻辑。因为，小镇需要因商业而活，因产业而兴，简单来讲，就是通过商家体验型的造梦，吸引消费者，并把消费者转化为粘性用户，并通过产业让文旅参与者钱袋子鼓鼓囊囊，最终让消费者圆梦。

此外，有了上面的要素，还需要依托文化的张力和运营平台的磁力，来赋能文旅商业、产业发展，因为文旅小镇的核心不是房子，核心是流量，必须要创造流量，而流量的来源，撬动点唯有深耕区域里的文化和构筑庞大的运营体系。

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