什么是无期限租赁合同(无期限租赁合同有效吗)

@商业精英和企业：你公司的厂房和土地，是自有的还是租赁的呢？

实务中，很多企业的厂房或者土地是租赁而来的，当租赁的厂房或者土地因征收等政府行为导致租赁合同解除时，承租方是否可以获得补偿？

今天，大摩通过《案例检索报告》，为各位商业精英和企业分享，法律是如何规定、法官是如何裁判的。

争议焦点：租赁物业因政府行为导致租赁合同解除，承租方是否可以获得补偿

检索关键词：承租人、搬迁损失、不可抗力

广东省目前未有生效的政府征收补助或奖励相关规定，司法实践一般认为，因政府征收等不可归责于双方当事人的原因导致租赁合同解除的，出租人无需向承租人支付赔偿金、违约金等，如双方在租赁协议中有约定相应的补偿标准，则从其约定；如租赁合同没有约定补偿标准，则基于公平原则，可根据实际情况予以补偿，具体分析如下：

1、如承租人在签署租赁合同时已经知道可能存在拆迁风险，或双方之前是无固定期限租赁合同，则法院一般会认为承租人没有信赖利益而无权要求补偿；

2、如双方之间签署了固定期限租赁合同，在租赁合同履行期间出现政府征收行为导致租赁合同无法履行，则法院一般会根据出租人获得的补偿，结合租赁合同的剩余租期、租金、用途等确定停工停产补偿金额，一般确定为承租人基于不可抗力情况直接影响的金额；

3、关于装修、扩建损失，一般要求承租人在装修、扩建时无过错（已征得出租人同意，不存在违建），才可要求相应折价补偿。

【案例一】

一审：关于停产停业补偿的分配问题。停产停业损失补偿是因政府征收行为而给被征收人或实际使用房屋进行生产经营的使用人开展经营活动造成障碍而产生。当被征收房屋属于非住宅房屋，正在出租收益，则对于出租方而言，租金收益是其经营活动内容，故其可能因房屋被征收丧失租金收益从而产生停产停业损失；对于实际从事商业活动或生产制造活动的承租方而言，其因租赁标的物被征收而在租赁期限未届满时可能丧失生产经营收益，从而产生停产停业损失。

故停产停业补偿的对象视房屋具体使用情况、房屋被征收对实际生产经营的影响以及征收补偿项目计算标准等而定，可能同时包括产权人及使用被征收房屋的实际经营者。

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本案中，因宁某、肖某对停产停业补偿没有作出明确约定，根据上述分析，双方均有权获得停产停业补偿。据此，肖某抗辩宁某无权主张停产停业补偿，一审法院不予采纳。因宁某、肖某对停产停业损失补偿的分配不能协商一致，参考双方租赁合同剩余期限、约定的租金标准、承租面积、用途等因素，酌定肖某应支付宁某停产停业补偿为30000元。

关于奖励金的问题，根据《开发区核心区第一期村庄整体拆迁土地和房屋征收补偿安置方案》的记载，奖励金是对及时签约并自行搬迁行为的奖励，肖某虽已及时签约，但在搬迁的问题上，需要宁某、肖某共同配合才能完成，从公平的角度考虑，宁某亦应享有部分奖励金。

二审：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条虽然规定对被征收人的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿，但上述条例第二十三条同时规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”，故停产停业损失本质上是对被征收房屋的经营者无法正常使用房屋获利的补偿，这里的经营者，既包括利用房屋出租收益的出租人，也包括使用房屋从事生产收益的承租人。

就本案而言，宁某和肖某各自能够取得的停产停业损失以及搬迁奖励金，应根据双方签订的《租赁合同》以及租赁合同履行的具体情况进行分析判断。

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双方签订的《租赁合同》只是约定“如遇不可抗力，如因政府征收，本租约自行终止，双方互不承担违约责任……”并没有对停产停业损失的补偿作出具体约定，一审结合涉案租赁合同的剩余租期，租金标准，承租面积及用途等等，酌定肖某支付宁某停产停业损失30000元，并无不当，本院予以维持。

对于奖励金，基于上述同样因素考虑，一审酌定宁某可获得奖励金5000元，亦无不妥，本院予以维持。【(2021)粤01民终14485号】

【案例二】

关于涉案征收补偿中停产停业损失补偿、搬迁费补偿、地上附着物补偿项目的归属及赔偿义务主体问题。Z物流主张，涉案租赁合同到期后，Z物流继续使用租赁物，双方之间形成不定期租赁关系。在Z物流实际使用涉案租赁物期间，涉案物业被征收。Z物流因此停产停业，并被迫搬迁。租赁期间Z物流对涉案租赁物进行装修，产生损失。故征收补偿款项中的停产停业损失补偿、搬迁费补偿、地上附着物及装修补偿项目应当归属于实际损失人Z物流。

X公司、周某、宦某、黄某应当共同向Z物流支付该补偿费用。对此本院认为：

1、涉案地块征收时，Z物流与X公司的租约已经到期。根据查明的事实，Z物流与X公司于2013年9月1日签订的《租赁协议书》已于2016年8月31日到期。此后，Z物流继续使用涉案物业并向X公司缴纳租金，双方之间形成不定期租赁合同关系。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。X公司有权随时解除合同，无需就合同解除对Z物流进行任何赔偿。Z物流主张X公司赔偿停产停业损失、搬迁费损失、地上附着物损失的理据不足，应予驳回。

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2、双方之间就涉案征收补偿款项的分配问题并未达成协议。Z物流与X公司的租赁合同中，对于涉案地块如发生征地征收，相应的补偿款项应当如何分配并无约定。征收事实发生后，双方虽然在相关部门的主持下进行调解，但并未达成协议。在此情形下，Z物流主张停产停业损失、搬迁费、地上附着物补偿项目的款项应当归属于Z物流缺乏法律和事实依据。

一审法院认定Z物流并非被征收主体于法有据，本院予以认可。

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3、涉案征收补偿项目中停产停业损失、搬迁费、地上附着物损失补偿，均是依照征收物业面积进行补偿，并非根据不同物业是否实际使用、用途以及装修状况区别对待。征收部门是否分户调查和计算补偿费用，亦不代表相关停产停业损失、搬迁费、地上附着物损失补偿当然归属于实际使用人。Z物流要求本院依法调取征收档案材料的请求与本案处理亦无关联，故对Z物流的请求，本院不予接纳。

4、涉案租赁合同的相对方系X公司。X公司系具有独立法人资格的民事主体，应独立承担民事责任。一审法院认定宦某、黄某并非涉案租赁合同的相对方，对Z物流请求X公司、周某、宦某、黄某共同承担责任的主张不予支持并无不当，本院予以认可。【(2021)粤01民终14596号】

【案例三】

二、关于一审判决根据公平原则对S公司的损失进行补偿是否正确的问题。因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。一审法院鉴于S公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征收后用于实施H村综合改造还建用地项目，故H村委会、H公司系H村综合改造后的实际受益人，从公平原则出发，判令H村委会、H公司对S公司所受损失予以补偿。

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H村委会、H公司不服，上诉称本案不符合公平原则的适用条件，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，一审法院在本案中对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的H村委会、H公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。

三、关于案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》解除后S公司的损失范围和具体数额问题。第一，关于S公司主张的扩建工程损失336.71万元及附属设施设备损失420.96万元问题。对于扩建工程，因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》明确约定S公司对所承租的房屋进行改扩建须征得H村委会的书面同意，而S公司并未提交证据证明上述扩建工程已征得H村委会的书面同意，其上诉所称的H村委会已默示同意，H村委会既不认可，也缺乏合同或法律依据，故该扩建工程的费用应由S公司自行承担。对于附属设施设备损失420.96万元，因该设施设备为可移动财产，因此S公司可自行收回。

S公司上诉称案涉房屋一夜之间被强拆，S公司根本没有时间和机会转移，因H村委会、H公司早在2012年9月5日就提前向S公司发出《关于解除并终止履行<房屋租赁合同>的通知》，且S公司无证据证明系H村委会、H公司实施了上述强拆行为，故S公司要求H村委会、H公司承担附属设施设备损失的依据不足。

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第二，关于S公司主张的其向第三方（即78位预定宴席的客人及两家厨房设备供应商）支付的违约金及定金1089300元。因S公司并未向法院提供实际支付凭证，一审判决以该证据系白条，并无第三方出具的证明，也未申请法院委托鉴定机构审核为由不予认定并无不当。

第三，关于S公司主张的365万元违约金问题。由于H村委会、H公司系因不可抗力而解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》，行使的是法定解除权，故不涉及到含违约金在内的违约责任问题。

第四，关于预期利益损失问题，S公司依据A会计事务公司所作的鄂某[2014]法鉴定第xxx号《关于剩余租期内......鉴定意见书》，主张其2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为94495800元，因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》的解除并非S公司的违约行为所致，而是因为不可抗力，故本案不宜按照违约赔偿的原则，对S公司主张的上述预期可获得利益全部认定。

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一审法院考虑在上述合同解除后，S公司需要重新寻找场地，这必然导致C酒店在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，故从公平原则出发，酌定按2010-2012年三年利润的平均值4798533.33元作为S公司2013年的经营利润损失的补偿，符合本案的实际情况，较为公允。

H村委会、H公司上诉称应按2003年至2012年的平均利润来认定S公司2013年的经营利润损失，对此本院认为，考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化，采取近三年的平均利润值，更为客观。

第五，关于S公司向其员工支付的提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元的问题，上述款项的支付经武汉市H区人力资源局的鉴证，且是因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》被解除、S公司无法继续经营而向其员工支付，应予认定。该经济补偿金与2013年的经营利润损失均为S公司因合同解除而遭受的损失，并不存在重复内容，H村委会、H公司关于两者不应均支持的上诉主张不能成立。【(2018)最高法民终107号】